I titoli di società immobiliari quotate: II Rapporto 2010 Nomisma sul Mercato immobiliare

Il settore delle società immobiliari quotate continua ad essere caratterizzato da una bassa appetibilità dovuta principalmente alla limitata disponibilità di veicoli, congiunta ad una contenuta capitalizzazione del comparto, nonostante i recenti timidi segnali di ripresa

Nel corso dell’ultimo anno, l’evoluzione dell’indice immobiliare è risultata nel complesso positiva, nonostante l’indice di volatilità italiano resti ancora il più elevato tra le principali realtà europee prese in esame. L’ EPRA/NAIRET Europe Index, che esprime l’andamento dei principali titoli immobiliari in ambito europeo, evidenzia, infatti, con riferimento al nostro Paese, il perdurare delle criticità di settore che determinano un indice di volatilità ben superiore ai valori degli altri impieghi azionari.
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Il mediatore è un imprenditore molto diffuso nel nostro tessuto commerciale. Un tempo il mediatore era identificato nell’ intermediario merceologico, che trattava appunto grano, frutta, ortaggi, tabacco ma anche bestiame, formaggi, stoffe e marginalmente aziende agricole e terreni.

Oggi il mediatore è sempre più identificato, invece, come l’ agente immobiliare vista la grande diffusione di agenzie immobiliari e di operatori del settore che, dalle ultime rilevazioni dell’ ANAMA, l’ associazione degli agenti d’affari della Confesercenti, hanno superato in Italia la soglia dei 100 mila addetti.

I numeri, tra l’ altro parlano chiaro: 75.000 sono gli intermediari iscritti al ruolo presso le Camere di Commercio italiane; 10 mila quelli che operano sotto forma societaria e circa 7 mila quelli in franchising, con marchi noti come Tecnocasa, Gabetti, Toscano ed altri minori.

A questi vanno aggiunti i professionisti che si propongono sul mercato come mediatori anche non essendo abilitati con l’ iscrizione al ruolo in CCIAA, stimati attorno ai 15 mila soggetti. Per non parlare poi degli abusivi, cioè di quei soggetti che sotto copertura di un patentino, magari in possesso del titolare dell’ agenzia, operano come fossero dei mediatori in regola.

Quest’ ultima categoria è deleteria per il Mercato perché privi di responsabilità ed il più delle volte di preparazione adeguata. I disastri causati da questi soggetti sono numerosi e alle volte catastrofici per le casse familiari.
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Massimo Tosi e Fabrizio Fabro Fontana, già city manager in Gabetti, con compiti di gestione e supervisione del marchio su Milano città e hinterland, sono da oggi in Fondocasa! Oltre 20 anni di esperienza hanno permesso a Tosi e Fontana di vivere da protagonisti gli anni della crescita del mercato immobiliare.

“In un momento di cambiamento radicale, abbiamo scelto un’ azienda giovane, snella e strutturata, in grado di offrire maggiori opportunità di crescita” dichiarano i due ex manager Gabetti.

Fondocasa Spa
Rete immobiliare fondata in Liguria nel 1988, si propone sul mercato nel 1996 con l’ approccio, vincente, del franchising. Oggi conta oltre 200 uffici operativi in Italia.

La qualità dei suoi servizi è stata certificata il 15 Ottobre 2006, quando Fondocasa ha ottenuto il naturale raggiungimento della Certificazione di Qualità ISO 9001:2008 rilasciata dall’ Organismo di Certificazione SGS Italia.

Il Gruppo si è strutturato in Holding per rispondere alle esigenze di un mercato sempre più selettivo: al core – business si sono aggiunte nel tempo altre società, e segnatamente Mavrefin e Mutuinetwork, società specializzate nei servizi per il mutuo casa, prestiti personali e cessioni del quinto; Artwork, vera e propria agenzia pubblicitaria; Netvram specializzata nei servizi assicurativi; e Tradinvest indirizzata al trading immobiliare.

A Torino i rendimenti locativi si attestano su valori tra i piu’ bassi d’Italia, mentre le compravendite sono in calo calo del 6,3%. I dati relativi al mercato immobiliare torinese nel primo semestre sono dell’Ufficio Studi Gabetti.
Sul fronte locativo i canoni sono di 336 euro mensili per un monolocale, 430 per un bilocale, per arrivare a 503 euro per un trilocale, 603 euro per un quadrilocale e 723 per un cinquelocali. In generale, i rendimenti medi lordi da locazione, sono in leggero aumento nei primi sei mesi del 2008: si va dal 3,8% per un monolocale, al 3,1% per un bilocale, al 2,6% per un trilocale, fino a scendere al 2,4% per un quattrolocali e al 2,2% per un cinquelocali. I prezzi piu’ alti in zona Centro, dove le quotazioni possono oscillare dai 400-500 euro mensili per un monolocale fino a toccare i 1.000 per un cinque stanze.

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Nei primi sei mesi dell’anno, il valore degli immobili a Torino è sceso del 6,3%. Aumenta la domanda per le case di minore dimensione, mentre l’offerta è concentrata su ampie metrature. I dati sono stati comunicati dall’Ufficio Studi Gabetti. Particolarmente penalizzati sono stati i quartieri settentrionali periferici e, più in generale, quelli popolari. A seconda del quartiere, le percentuali sono diverse: se il valore degli immobili si è mantenuto stabile nel Pre-collina e alla Crocetta, in Barriera Milano la flessione è stata del 5,3%, in Aurora del 6,6%, in Vanchiglia del 10%. Quotazioni in leggero calo anche nella parte settentrionale di San Salvario, mentre tiene la domanda per Pozzo Strada, la zona lungo il Po, Cit Turin e corso Francia, area che beneficia della riqualificazione dell’intero asse viario e delle piazze Bernini, Rivoli e Massaia. I prezzi più alti si raggiungono in zona esclusive come Crimea e alla Gran Madre, dove i tagli disponibili sono grandi,superiori ai 100 mq. In questi quartieri, le quotazioni per il signorile ristrutturato sono pari a 7-8.000 euro al mq, mentre in piazza Castello soluzioni medie in buono stato costano di solito sui 3.400 euro al mq. Prospettive interessanti riguardano le zone in cui sono state avviate opere di riconversione o riqualificazione come quella del Lingotto, o via Giordano Bruno dove la riconversione del Villaggio Olimpico porterà alla realizzazione di tre lotti di residenze.

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“Il mercato immobiliare italiano è in una fase di difficoltà per l’allargamento della forbice fra domanda-offerta”: si allungano i tempi di vendita e i prezzi, nel primo semestre, sono in calo tra il 3 e il 5%. E’ quanto afferma Guido Lodigiani, direttore dell’Ufficio Studi di Gabetti. “I tempi di vendita – afferma – sono diventati strutturalmente lunghi, in media intorno ai 6 mesi al Centro-Nord e intorno ai 4 mesi al sud. Il numero di transazioni residenziali a livello italiano è in sensibile diminuzione rispetto allo scorso anno”. Anche le disponibilità di spesa dei potenziali clienti sono “in leggera contrazione, complici le politiche creditizie restrittive, mentre le aspettative dei venditori sono state riviste solo parzialmente al ribasso.
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Giovedì 26 giugno si tiene l’incontro sul tema “E’ il momento di comprare o di vendere casa a Milano?”, il primo del ciclo di conferenze in programma al Temporary Shop di Gabetti Agency. Incontri aperti al pubblico relativi alle principali tematiche commerciali, della durata di 15 minuti con spazio dedicato a domande e risposte. Ogni incontro si svolge due volte nel corso della giornata, alle ore 16.00 e alle ore 18.00. Relatore dell’incontro del 26 giugno è Guido Lodigiani. I prossimi incontri: 2 luglio – “Investire a Dubai” h 16:00 e 18:00 3 luglio – “Dove comperare la seconda casa” h 16:00 e 18:00
Temporary Shop Gabetti Agency
Corso Garibaldi 59, Milano
Lun-Sab: h 10.00-14.00 / 15.00-19.00

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Apre a Milano, in corso Garibaldi 59, fino al 7 luglio, il primo Temporary Shop di Gabetti Agency, un modo innovativo di presentare prodotti e servizi immobiliari, nel cuore della città. Il temporary shop è uno spazio unico ed esclusivo messo a disposizione per un periodo di tempo limitato, uno spazio che Gabetti Agency allestirà con suggestivi richiami alle location in cui sono presenti gli immobili trattati. Appartamenti signorili e immobili di classe, moderni loft, un’area di consultazione brochure e cataloghi, con personale a disposizione per consulenze e informazioni. In programma incontri aperti al pubblico, relativi alle principali tematiche del mercato immobiliare. Una formula innovativa e aperta di entrare in contatto con i propri clienti e con chi non ci conosce ancora.

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Il 2007 non e’ stato un anno d’oro per l’immobiliare ‘corporate’ a Roma e Milano. Secondo uno studio presentato da Gabetti all’EIRE, a fronte di una stabilita’ dei canoni di locazione, uffici, capannoni e negozi hanno infatti subito una contrazione dei prezzi. Per quanto riguarda il settore commerciale e quello terziario, sia nella capitale, sia nel capoluogo lombardo, la domanda si concentra sempre di piu’ su tagli di piccole o medie dimensioni (non superiori ai 500 metri quadrati per gli uffici e non oltre i 250 metri quadrati per i negozi). ”Una delle cause di questa contrazione del mercato – ha spiegato Andrea Musso, responsabile corporate di Gabetti -sta nella contrazione generalizzata dei consumi e in un progressivo invecchiamento della popolazione”. ”Negli ultimi anni – ha precisato Musso – si assiste a un continuo allungamento dei tempi di transazione, e Gabetti ha calcolato che per chiudere un contratto di locazione per un ufficio da 500 metri quadrati, sono necessari in media nove mesi”.”Sul fronte del commercio – ha sottolineato infine Musso – la congiuntura di mercato e le trasformazioni demografiche stanno spingendo gli imprenditori della grande distribuzione a passare da un modello di ipermercato come grande centro commerciale a quello di supermercato di quartiere, cha ha costi di gestione inferiori e puo’ contare su una maggiore fidelizzazione della clientela”.

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È la fotografia dell’ufficio studi Gabetti che ha analizzato il mercato dei box, dal punto di vista dei prezzi e dei canoni di locazione, per verificarne la redditività lorda nelle grandi città e nei singoli quartieri. Sarà la cronica difficoltà nel trovare un parcheggio, saranno le strisce blu che colorano ormai tutte le vie di Napoli, fatto sta che il capoluogo della Campania è al primo posto nella speciale classifica delle metropoli d’Italia. Accade così che, in alcune aree della città, un box auto costi fino a 150mila euro, ben 30mila euro in più di quanto può valere lo stesso posto auto a Roma con vista sul Colosseo. Per assicurarsi un parcheggio al centro o in via Duomo, a Santa Chiara o a Materdei, al corso Vittorio Emanuele o nella zona di Capodimonte, bisogna sborsare fino a 150mila euro, 300 milioni delle vecchie lire. Cifre da capogiro anche al Vomero e a Montesanto, ai Tribunali e in via Foria, dove i box auto sono quotati 120mila euro.

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Il Consiglio di Amministrazione di Gabetti Property Solutions S.p.A., riunitosi sotto la presidenza di Elio Gabetti, ha approvato il Piano strategico 2009-2011. “Il piano strategico che abbiamo approvato oggi – ha commentato Elio Gabetti, Presidente di Gabetti Property Solutions – sancisce il nuovo orientamento del Gruppo Gabetti e ne traccia il percorso operativo per gli anni 2009 – 2011. E’ un piano di consolidamento del core business articolato nelle quattro linee Agency, Finance, Servizi Tecnici e Investment, costruito con il coinvolgimento diretto del top management e dei responsabili di linea nell’ottica di creazione di valore per gli azionisti.”

LE PRINCIPALI LINEE STRATEGICHE
Il piano 2009-2011 segue tre principali linee guida: L’incremento della marginalità attraverso:
• Crescita produttività e aumento del fatturato; Efficientamento della struttura societaria; Politica di cost saving. La valorizzazione delle attività attraverso: Attivazione delle sinergie e del cross selling; Potenziamento della rete di intermediazione (diretta e franchising); Espansione del business creditizio e assicurativo; Sviluppo di nuovi servizi tecnici.
L’internazionalizzazione attraverso: Investimenti in Est Europa e Emirati Arabi Uniti
• In corso di valutazione il progetto per l’esportazione del modello “full service provider”
Il piano 2009-2011 prevede il raggiungimento di un EBITDA pari a 32 milioni di euro con una
crescita annua attesa pari al 46% rispetto al 2009, dopo un EBITDA negativo per 25 milioni di euro nel 2007. Il budget prevede un recupero della marginalità con un EBITDA 2008 pari a 0,7 milioni di euro. Il 68% dell’EBITDA normalizzato (calcolato al netto dei costi sostenuti dalla Capogruppo, delle rettifiche di consolidamento e della quota di terzi nell’Investment) è generato dall’attività dei servizi con una prevalenza dell’Agency sul totale. L’indebitamento finanziario target è pari a 161 milioni di euro in sensibile riduzione rispetto ai 209 milioni di euro al 31/3/2008. Il budget 2008 prevede un indebitamento finanziario netto pari a 189,5 milioni di euro.
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Sono stabili le quotazioni del mercato immobiliare turistico 2008, mentre sempre piu’ sono gli stranieri che scelgono la Sardegna per investire. Sono alcuni dei dati dell’Ufficio Studi Gabetti, secondo il quale a Porto Cervo e Porto Rotondo si assiste ad un rallentamento del mercato, ma i prezzi sono rimasti quasi invariati rispetto allo scorso anno. Le due localita’ della Costa Smeralda risultano molto affollate a luglio e agosto. Poca affluenza, invece, a giugno e settembre. Rimane sempre folta la presenza di stranieri, con i russi disposti a esborsi fino a 20-30 milioni di euro per ville sul mare. In rialzo anche le quotazioni di San Teodoro, dove, per un bilocale si spendono sino a 120-150mila euro, mentre a Punt’Aldia la quotazione oscilla dai 7 ai 10mila euro al metro quadrato. A La Maddalena, i prezzi sfiorano infine i 4mila euro al metro quadrato. I tempi medi di vendita, secondo l’Ufficio Studi Gabetti, vanno dai quattro agli otto mesi.

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