Mutui in flessione nel secondo trimestre
Elaborazione Tecnocasa su dati Bankitalia la crisi fa paura, grande gelata per i mutui. Nel secondo trimestre dell`anno flessione del 10%. Genova (-17%) si colloca comunque all`11° posto in Italia. Il mercato dei prestiti per l`acquisto delle abitazioni fa segnare nel secondo trimestre 2008 un -10% rispetto allo stesso trimestre dell`anno precedente. A livello di macroaree si puo` notare un peggioramento generalizzato: -12% nel Nord-Ovest, -8% nel Nord-Est, -10% al Centro, -9% al Sud e -11% nell` Italia insulare. Per quanto riguarda piu` specificatamente la Liguria, il dato registra un -16% rispetto allo stesso trimestre del 2007. Nel secondo trimestre 2008 sono stati erogati 475 milioni di euro, un ammontare che colloca la regione al 10° posto per volumi erogati. Tutte le province presentano una diminuzione delle erogazioni: Imperia (-14%), La Spezia e Savona (-15%). Di segno negativo anche la provincia di Genova (-17%), che comunque si colloca al 11° posto per volumi erogati in Italia con 278 milioni.
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Per i finanziamenti alle famiglie (mutui e credito al consumo) il biennio 2009-2010, dopo un 2008 di transizione, sara’ il momento della ripresa graduale. E’ quanto emerge da un’analisi dell’ufficio studi Kiron per Tecnocasa effettuata su dati Bankitalia e Assofin. Nel complesso, alla fine del 2008, la crescita dei finanziamenti alle famiglie dovrebbe attestarsi attorno al 2,5-3%. Secondo lo studio, il rallentamento del ciclo immobiliare ed il graduale aumento del credito comporteranno una diminuzione dei ritmi di crescita dei mutui a fronte di maggiore vivacita’ del credito al consumo. L’adeguamento dell’offerta rendera’ la linea di demarcazione tra mutuo e credito al consumo sempre meno evidente, accompagnandosi ad una ricomposizione verso importi e scadenze sempre piu’ lunghe. In particolare, nel settore dei mutui, le politiche di offerta - conclude l’analisi - saranno influenzate dalla maggiore efficienza delle tecniche di credit scoring (il metodo per calcolare la solvibilita’ del consumatore) e di controllo prudenziale, che dovrebbero costituire un fattore di contenimento della rischiosita’ anche in virtu’ degli interventi normativi sulla portabilita’ del debito da parte delle famiglie. 
Le quotazioni del mercato immobiliare nelle localita’ turistiche italiane affacciate sul mare sono in lieve flessione. Lo sostiene uno studio Tecnocasa che precisa come nel secondo semestre del 2007 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti dello 0,8%. Al Nord Italia viene rilevata una riduzione dei prezzi del 2%, al Centro dello 0,5%. Stabili, invece, le localita’ del Sud. Tra le realta’ piu’ dinamiche - prosegue lo studio - ci sono la Calabria, relativamente alla costa tirrenica cosentina (+5,2%), la Sardegna (+2,2%) e la Sicilia (+1,2%). Tra le regioni che hanno segnalato una maggiore riduzione dei prezzi si segnala la Campania (-4,5%), seguita dalla Liguria (-2,5%). Abbastanza stabili i prezzi delle altre localita’ turistiche. Chi cerca la seconda casa predilige soprattutto i bilocali con annesso uno spazio esterno (balcone abitabile, terrazzo o giardino), la vicinanza al mare e ai servizi. Nella top ten delle localita’ piu’ costose figurano alcuni centri liguri ma il primato spetta a Capri: nell’isola dei faraglioni si superano i 14 mila euro per metro quadrato. 
Vengono dalla Russia o dall’America e cercano una casa al mare a Capri, Ischia o Amalfi. Chiedono soprattutto ville singole e di prestigio, che siano dotate di una piscina, anche piccola, un giardino o una terrazza. I prezzi, in Campania, sono infatti tra i piu’ bassi. E’ quanto evidenzia la ricerca dell’Ufficio studi centro Tecnocasa, sul mercato immobiliare delle localita’ di mare e relativa al secondo semestre del 2007. Secondo lo studio, nella seconda parte del 2007, le quotazioni immobiliari delle abitazioni nelle localita’ di mare sono diminuite dello 0,8% su tutto il territorio nazionale, e la Campania e’ la regione dove e’ stato registrato la maggiore diminuzione dei prezzi (-4,5% rispetto al periodo precedente). Il calo si concentra soprattutto a Ischia (-8,4%) e Amalfi (-3,2%). Proprio ad Amalfi, acquistare casa puo’ costare dai 5 ai 10 mila euro al metro quadrato. Nel Comune amalfitano e’ stato rilevato un interesse particolare per i ruderi, che vanno poi completamente ristrutturati. Il calo dei prezzi nell’isola d’Ischia e’ dovuto, invece, principalmente a difficolta’ di incontro tra domanda e offerta. 
Sunia confuta i dati di Tecnocasa secondo cui gli affitti sarebbero in calo nelle grandi citta’: il sindacato degli inquilini ritiene al contrario che nel 2007 le locazioni sono cresciute di un ulteriore 5%. Secondo Luigi Pallotta, segretario generale del Sunia, “ormai le famiglie a reddito medio rischiano l’espulsione dal mercato delle locazioni e sono in costante aumento gli sfratti per morosità”. Oggi, rivela, per affittare un bilocale piu’ servizi in città come Bologna, Roma, Milano, Napoli, Firenze occorrono dai 700 ai 1.100 Euro mensili. “Dopo le misure prese dal Governo sull’abolizione dell’ICI e sulla rinegoziazione dei mutui sono irrinunciabili”, ha dichiarato Pallotta secondo cui “è indispensabile un piano casa che immetta sul mercato nei prossimi anni un considerevole stock di alloggi in locazione e un intervento immediato di diminuzione della pressione fiscale sugli affitti concordati per combattere il caro casa”. 
Secondo un indagine condotta dalla Tecnocasa, sono sempre meno gli Italiani che possono affrontare un mutuo per l’acquisto di un appartamento in città. Contrariamente a qualche anno fa quando gli italiani compravano piu facilmente oggi preferiscono affittare gli appartamenti e nonostante la continua richiesta nelle grandi città non cè stato un incremento dei canoni. E’ spiegabile anche questo, infatti i proprietari degli immobili preferiscono lasciare i canoni stabili per avere dei rapporti di locazione molto piu lunghi ed evitare il rischio di restare con la casa vuota per molto tempo e devono poi accollarsi tutte le spese. Coloro che decidono di vivere in affitto hanno come esigenza la qualità dell’arredamento e i servizio che sono offerti nella zona per evitare spicevoli perdite di tempo e danaro per la poca disponibilità di esercizi o collegamnti con i mezzi di trasporto. Ma anche le connessioni Internet,telefono sono diventate un elemento caratterizzante di un appartamento.
Secondo uno studio Tecnocasa le quotazioni immobiliari in Veneto sono diminuite negli ultimi sei mesi del 2007. La tecnocasa ha analizzato il fenomeno anche su base provinciale. In particolare a Verona la contrazione delle quotazioni tocca il 2,1% nell’intero 2007, scendendo addirittura del 3,2% nel secondo semestre dell’anno. La causa, osservano gli esperti di Tecnocasa, va ricercata principalmente nella minore capacita’ di spesa dei potenziali acquirenti. Nella citta’ di Verona, in particolare, la maggioranza dei compratori ricorre infatti al mutuo per poter finanziare l’acquisto dell’immobile. A Padova, le quotazioni sono scese dello 0,3% nel periodo luglio-dicembre 2007, con i prezzi del centro storico oscillanti dai 1.800 euro al metro quadrato per la zona di Citta’ Giardino, ai 7mila euro al metro quadrato nei pressi di piazzetta Pedrocchi. Rovigo registra un calo delle quotazioni del 5,2% e punta allo sviluppo della ‘Nuova Citta’ Giardino’, mentre a Venezia, i prezzi segnano un calo dell’1,1%, con l’eccezione di Marghera, dove rimangono stabili. Una diminuzione del 2,3% dei prezzi e’ stata infine registrata anche a Vicenza, dove si prevedono progetti di nuova costruzione nella zona Stadio.
Dal I Rapporto sul Mercato Immobiliare 2008 di Nomisma emerge che gli ultimi mesi del 2007, ed ancor più i primi del 2008, hanno accelerato la fine del più lungo ciclo immobiliare del II dopoguerra. Per la prima volta da 10 anni a questa parte le quantità scambiate in un anno stanno segnando il passo, dopo avere attraversato una fase di euforia che le ha portate da meno di 500 mila transazioni nel 1996 ad oltre 845 mila nel corso del 2006. L’anno che si è appena concluso ha accompagnato il termine di questo ciclo virtuoso, facendo inclinare verso il basso la curva della crescita di 5 punti percentuali, dopo un paio di anni in cui il motore immobiliare stava progressivamente rallentando. La flessione delle compravendite, più pronunciata nelle città metropolitane, ove assume anche connotazioni a due cifre, è il riflesso della debolezza della domanda di acquisto. Il quadro di rallentamento è in atto da alcuni anni e peggiora radicalmente nel II semestre del 2007, con l’esplodere della crisi finanziaria ed economica americana le cui conseguenze sono ancora difficili da quantificare, dato il convulso succedersi di notizie contraddittorie che, oltre a dipingere una situazione di oggettiva difficoltà, spesso contribuiscono ad alimentarla anche sul piano psicologico. Così le indicazioni di diminuzione della domanda si fanno sempre più pesanti, non solo nelle grandi città ma anche in corrispondenza delle città di grandezza intermedia. Le intenzioni di acquisto di un’abitazione sono al livello più basso dell’ultimo ciclo immobiliare (2,2%). Inoltre, il prezzo delle case nel 2007 è aumentato del 5,1% nelle grandi città e del 5,9% in quelle intermedie. Gli incrementi degli immobili non residenziali sono, nelle città intermedie, oltre il 6%. In queste ultime i tempi di vendita sono cresciuti ad un ritmo più rapido rispetto a prima e sono oggi allo stesso livello delle grandi città: servono mediamente 5,1 mesi per una casa, 5,5 mesi per un negozio, 6,3 mesi per un ufficio, 5,5 mesi per un capannone e solo poco più di 3 mesi per un box. Per quanto riguarda lo sconto applicato rispetto al prezzo iniziale non si è amplificato nei centri medi, diversamente da quanto rilevato nelle grandi città. Per il 2008 è prevista una stabilità dei prezzi.
Trentino Alto Adige: 9000 alloggi entro otto anni
Un’analisi realizzata dall’ufficio studi Tecnocasa ha preso in esame l’andamento dei tempi medi di vendita degli immobili e ha notato come questi siano in aumento negli ultimi mesi. La difficoltà di incontro tra domanda e offerta immobiliare, la maggiore ponderatezza relativamente alla decisione di acquistare casa in seguito al rialzo dei tassi di interesse e alla stretta creditizia messa in atto dalle banche, hanno allungato i tempi medi di presenza degli immobili sul mercato.
Il mercato degli affitti stenta,ma chi ha una casa da affittare vicino ad un’universita’ stia tranquillo: la domanda tira l’intero settore. Secondo Tecnocasa ‘nelle zone a ridosso delle universita’ i rendimenti sono superiori alla media cittadina e si hanno meno difficolta’ ad affittare’. A Milano il rendimento di un bilocale in zone universitarie va dal 3,8% al 5,6% e i canoni mensili sono fra i 650-900 euro. A Roma si va dai 750 euro vicino Tor Vergata ai 1.200 per la zona della Sapienza.
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