Mutui: l’ 8% delle famiglie li ha rinegoziati. Secondo Crif nel primo mese del 2010 la crescita della domanda dei mutui ipotecari da parte delle famiglie italiane fa registrare un +12% rispetto allo stesso mese del 2009 (dato ponderato sui giorni lavorativi).

Considerando che questo confronto prende come riferimento un periodo (il 2009), non brillante per il settore del credito, è importante comparare la domanda di mutui del mese di gennaio anche con quella dello stesso mese di due anni fa: rispetto allo stesso periodo del 2008 la domanda di mutui fa segnare un +4% (dato ponderato sui giorni effettivamente lavorati), confermando quindi un trend positivo. I dati evidenziano come la domanda di mutui ipotecari a gennaio 2010 si mantenga su un andamento positivo, confermando la tendenza evidenziata nel 2009.
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L’ evoluzione del mercato del credito alle famiglie. Negli ultimi anni il mercato del credito ha registrato una notevole crescita, dovuta principalmente alle dinamiche di sviluppo che hanno investito sia il settore immobiliare che quello del credito al consumo.

È possibile affermare che è in atto una rivoluzione sociale, di costume ed economica; infatti, fino a molti non molti anni fa le famiglie italiane compravano pagando in contanti, e se avevano necessità di un prestito preferivano ricorrere ad amici o parenti, piuttosto che al mercato. Questo comportamento è mutato nel tempo facendo sviluppare in Italia da oltre un decennio il fenomeno della crescita del credito.

Sotto il profilo economico, il ricorso al credito è stato spinto da un livello dei tassi contenuto, che ha reso più sostenibile l’ utilizzo del debito, concorrendo ad abbattere le resistenze psicologiche che si manifestano quando è particolarmente ampio il divario tra il valore del bene da acquistare e il montante del finanziamento.
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Continua la forte contrazione dei finanziamenti al settore delle costruzioni. E continua la flessione nell’ erogazione dei mutui bancari sia per investimenti in edilizia residenziale e non residenziale, sia per acquisto di immobili sull’ intero territorio nazionale. Questo dato emerge dall’ analisi dei dati di Banca d’ Italia relativi al terzo trimestre 2009, effettuata del Centro Studi dell’ Ance.

Housing sociale, qualità degli immobili, risposte concrete alle fasce più deboli della popolazione che non riescono ad accedere al mercato abitativo: questo e altro alla base di un rilancio del settore costruzioni. In verità, vari sono stati nel 2009 i provvedimenti per ridare ossigeno al comparto dell’ edilizia in panne: emergenza Abruzzo, delibera Cipe per opere e scuole, Piano casa 2, sblocco del social housing. E tuttavia non tutti i provvedimenti sono stati concretizzati.

I costruttori sono preoccupati: “Stanno per esaurirsi i portafogli ordini delle imprese, sia nel campo dell’ edilizia privata sia in quello degli appalti pubblici, molte aziende stanno chiudendo, soprattutto quelle più piccole. Sul piano occupazionale siamo già arrivati a 100mila posti di lavoro in meno. I vincoli del patto di stabilità, che fanno aumentare i tempi di attesa con cui le amministrazioni pubbliche pagano i lavori svolti e il problema del credito, che si sta drasticamente restringendo, non fanno che aggravare una situazione già di per sé molto preoccupante”.

Per dare una risposta alle fasce sociali più deboli – giovani coppie, anziani, studenti fuori sede - che non possono accedere al mercato abitativo, Ance pensa ad un’ attuazione il più possibile veloce del piano per il social housing, un piano che non solo consentirebbe di rispondere al fabbisogno di case in vendita e in affitto, ma permetterebbe anche la riqualificazione delle aree urbane in degrado. Ma finora, nonostante le pressanti sollecitazioni di Ance per far partire il piano, non si è fatto nulla.
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Buone nuove per le famiglie in difficoltà: la rata del mutuo si può pagare fino al 31 gennaio 2011. La moratoria firmata dall’ Abi e dalle associazioni dei consumatori viene in aiuto a chi, a causa della crisi, si è visto ridurre drasticamente il reddito e non riesce a far fronte all’ impegno mensile.

130 mila le famiglie italiane in grosse difficoltà economiche: per la perdita del lavoro o perché in cassa integrazione, non riescono a versare puntualmente le rate del mutuo stipulato per l’ acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’ abitazione principale.

Ora potranno richiedere alla banca la sospensione dei pagamenti per un massimo di dodici mesi. Nel periodo di sospensione della rata matureranno gli interessi contrattuali concordati che saranno poi pagati per una durata che sarà definita dalla banca sulla base degli elementi forniti dal mutuatario, secondo l’ accordo Abi / consumatori. Gli istituti possono aderire alla moratoria decidendo di sospendere l’ intera rata o la sola quota capitale.
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Dal Bollettino Economico della Banca d’ Italia emerge che il debito delle famiglie in rapporto al reddito disponibile è rimasto stabile nel terzo trimestre del 2009 intorno al 58%, un valore ancora nettamente inferiore a quello medio dell’ area dell’ euro (circa 94% a giugno).

Gli oneri sostenuti dalle famiglie italiane per il servizio del debito (pagamento di interessi e restituzione del capitale), hanno continuato a diminuire, scendendo al 9,4% del reddito disponibile, grazie anche all’ ulteriore riduzione dei tassi di interesse sui prestiti per l’ acquisto di abitazioni.
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L’ atteso calo generale dei prezzi non si è ancora del tutto verificato né a Roma né a Milano: con le zone centrali e gli immobili di pregio, i prezzi tengono anche in alcune aree cittadine soprattutto per i bilocali che, insieme con i trilocali, rappresentano oltre il 70% del mercato.

Bilocali richiestissimi a Milano, soprattutto al centro (+101,79% nell’ arco del 2009) e in zona Fiera San Siro. Nella Capitale, invece, le richieste maggiori si sono verificate per i trilocali al centro (+75.40%), a Villa Ada – Monte Sacro (122,04%) e a Monteverde – Aurelio.

Per accelerare le compravendite il mercato dovrebbe seguire i prezzi più probabili per zona rilevati dal Centro Studi: a Milano si dovrebbe poter acquistare un bilocale a Bovisa – Sempione al costo di 209.500 euro, e a Città Studi – Indipendenza un trilo a 267.310 euro.

A Roma, invece, i prezzi più probabili migliori si dovrebbero poter trovare a San Giovanni – Roma Est (bilo da 190.180 euro) e a Monteverde – Aurelio (trilo da 301.855 euro)
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Il mercato dei prestiti per l’ acquisto delle abitazioni destinato a famiglie consumatrici in Lombardia fa segnare nel terzo trimestre 2009 un ulteriore calo (-17%) rispetto allo stesso trimestre del 2008, da ricordare che i volumi erogati sono influenzati dal mercato dei mutui di sostituzione.

Nel terzo trimestre 2009 sono stati erogati 2.567 milioni di Euro, un ammontare che colloca la regione al 1° posto per volumi erogati. I volumi erogati dalla regione rappresentano il 22,5% del totale delle erogazioni nazionali. L’ importo medio del mutuo è pari a 124.000 Euro contro un importo nazionale pari a circa 117.000 euro.

Quasi tutte le province presentano una diminuzione delle erogazioni ed in particolare Mantova (-18%), Como (-21%) e Lodi (-28%). Di segno positivo le province di Cremona +12% e Bergamo +7. La provincia di Milano, invece, registra la variazione negativa maggiore (-26%). Il dato colloca, comunque, la provincia al 1° posto per volumi erogati in Italia con i suoi 1.181 milioni di Euro, a soli 27 milioni di euro in più rispetto la provincia di Roma.
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La Confcasalinghe – Confederazione nazionale casalinghe, aderente alla Confedilizia, plaude all’ accordo di sospensione delle rate dei mutui ipotecari prima casa alle famiglie che si trovano in difficoltà.

E per far conoscere a tutti gli interessati i contenuti dell’ iniziativa – consacrata nella firma dell’ accordo tra Abi e consumatori (fra cui Assoutenti, convenzionata Confedilizia) avvenuta lo scorso 18 dicembre – ha messo a disposizione una linea telefonica dedicata (06.679.34.89) per dare le prime informazioni in merito alla moratoria (le istanze, infatti, possono essere presentate a partire da lunedì prossimo), rispondendo a domande quali, per esempio, “chi può presentare la richiesta di moratoria?”, “a quali condizioni?”, “fino a quando è possibile presentarla?”ecc.
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Il volume di erogazioni per l’ acquisto di abitazioni da parte delle famiglie italiane registra, nel terzo trimestre del 2009, una flessione rispetto allo stesso periodo 2008 (dati del 20 / 01 / 2010 fonte Banca d’ Italia). La differenza negativa è pari a circa -1,2 miliardi di euro, che tradotto in termini percentuali rappresenta un calo del -10 (vedi nota metodologica. Il dato conferma il momento di rallentamento del mercato (i volumi erogati includono anche i mutui di sostituzione / surroga).

L’ ultima variazione (-10%) è minore rispetto alle precedenti del 2009 (-22% nel primo trimestre 2009, -13% nel secondo trimestre 2009) ed è un ulteriore segnale che indica un cambiamento positivo da parte del mercato. Considerando il dato cumulativo del 2009 si osserva una variazione negli erogati pari a circa 6 miliardi di euro (-15% rispetto ai primi tre trimestri 2008), sul valore influiscono i volumi erogati nel primo trimestre 2009.

Nel 3° trimestre 2009 tutte le macroaree hanno registrato un andamento negativo, anche se in crescita rispetto ai valori del secondo trimestre. Valutando i primi 9 mesi del 2009 le variazioni maggiori vengono registrate nell’ area meridionale (-22%) e insulare (-29%).
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In effetti, molti segnali sembrerebbero indicare che il mercato immobiliare stia migliorando. Lo dicono soprattutto le previsioni degli operatori che appaiono meno pessimistiche che in passato; essi sono maggiormente fiduciosi sul ritorno della domanda che progressivamente sembra riprendere, analogamente a quanto sta avvenendo a livello dell’ intera economia, così che prezzi, compravendite e locazioni sono valutati in condizione meno critica rispetto al giugno di quest’ anno. Soprattutto nelle aspettative sull’ evoluzione del mercato residenziale si legge il segno del miglioramento: pur non potendo essere definite ottimistiche, appaiono mutate in meglio rispetto a sei mesi addietro.

I segnali di superamento della congiuntura negativa sono invece più fiacchi nei segmenti degli immobili per le attività economiche i quali – evidentemente più deboli di quanto non accada per le abitazioni, che costituiscono il naturale sbocco di investimento della liquidità nelle mani delle famiglie ‐ risentono maggiormente della lenta evoluzione del quadro macroeconomico (le stime di crescita per il 2010 sono nell’ ordine dello 0,6% il che non consente di attendersi una ripresa significativa nella domanda di uffici, piuttosto che di negozi o di altri immobili per attività economico – produttive).

Tempi e sconti si ampliano
Comunque è ancora presto per poter sostenere che la correzione al ribasso dei prezzi stia esaurendosi, ma è un dato di fatto che, mentre il semestre precedente sembrava dominato dal senso di una preoccupante tendenza al peggioramento, questo sembrerebbe diversamente intonato. Vero è che non si legge un miglioramento del mercato in parametri classici, come il divario fra prezzo di offerta e di domanda, che continua a salire e che arriva a punte record nell’ ordine del 13%, o nei tempi di vendita e locazione, che continuano ad allungarsi (con l’ eccezione dei tempi di locazione delle abitazioni), superando ampiamente i 6 mesi in tutti i comparti.
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L’ Agenzia del Territorio e l’ Associazione bancaria italiana hanno firmato un accordo di collaborazione per lo scambio di studi relativi al settore immobiliare, mirato principalmente ad offrire maggiori garanzie e massima trasparenza delle informazioni, oltre che un ventaglio di servizi sempre più ampio e diversificato.

L’ accordo durerà tre anni e prevede la costituzione di un Tavolo tecnico con precisi obiettivi: approfondire le tematiche connesse alle normative in materia catastale e ipotecaria; progettare e realizzare corsi di formazione professionale; individuare programmi mirati a una migliore offerta di informazioni, dati e servizi nel settore immobiliare.
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