L’ Istituto di Ricerca indipendente Scenari Immobiliari ha presentato a Roma, giovedì 20 novembre, un aggiornamento del Rapporto Fondi Immobiliari 2009, lavoro diviso in due parti: la prima, intitolata “Fondi Immobiliari e Reits in Europa e nel resto del mondo”, curata dalla dottoressa Paola Gianasso; la seconda denominata “I fondi immobiliari in Italia”, curata dallo Studio Casadei.

L’ evento, molto atteso in un anno di crisi economica internazionale, ha evidenziato che, nell’ anno che sta per finire, i fondi immobiliari europei hanno subito una flessione del 3% del proprio patrimonio netto, e una media di rendimento pari al 2,2%. In tale speciale classifica, il nostro Paese segnala, in positivo, sia il dato riguardante il patrimonio netto, cresciuto del 17% rispetto al 2008, sia quello concernente il rendimento, con una percentuale del 3,2%, molto superiore alla media europea che si attesta al 2,2%.

A livello di Europa la situazione registra marcate e importanti differenze fra i vari stati: per i fondi immobiliari anglosassoni e tedeschi la flessione è rispettivamente stata del 17% e del 14%, i fondi svizzeri registrano addirittura un trend positivo, mentre quelli francesi sono pressoché stabili (-0,6%). Quanto all’ asset allocation in Europa il 72,5% è diviso fra destinazione uffici e commerciale, mentre tale percentuale, a livello mondiale, scende al 58,5%.

Limitando l’analisi sui fondi immobiliari italiani al 30 giugno 2009 occorre evidenziare quanto segue:

* Riduzione delle risorse raccolte di circa il 3% dovuto all’ effetto combinato della liquidazione di un fondo e a quello della riapertura delle sottoscrizioni di alcuni fondi.

* Con riguardo al patrimonio immobiliare si registra un decremento del 6% per effetto della svalutazione immobiliare e, contemporaneamente, occorre evidenziare un saldo negativo di circa 9 milioni di euro delle compravendite del semestre (tre fondi hanno acquistato immobili per circa 91 milioni, quattordici hanno effettuato dismissioni per un valore intorno ai 100 milioni).

* La leva finanziaria è in linea con l’ anno precedente con una percentuale di indebitamento del 56%.

*Il Nav (Net Asset Value, ovvero valore netto dei titoli) ha registrato una riduzione del 12%.

* Dal punto di vista finanziario si registra un valore dello sconto medio sul Nav di circa il 40% (+ 11% rispetto al 2008) e, contestualmente, una capitalizzazione di Borsa che si attesta a 3,1 miliardi di euro (-27% rispetto all’ anno precedente).

* A livello di performance, l’ IIR (Internal Rate of Return, ovvero tasso interno di rendimento) si attesta al 6% (era l’ 8% al 30 giugno 2008), mentre il Dividend yield di cassa (rapporto dividendo – prezzo) è al 5,5%, contro il 6% di dodici mesi prima.

Un cenno, infine, alle prospettive per il 2010, che dovrebbe segnare l’ inizio della ripresa economica mondiale e che vedrà aumentare il patrimonio dei fondi immobiliari, in media, del 5,6%, con performance particolarmente interessanti per quanto riguarda Italia e Francia con un +8,3% (ancora in crisi Olanda e Spagna). Segnali di ripresa da parte dei Reits europei, incertezze per quanto concerne quelli statunitensi, mentre si segnala la crescita dei Reits asiatici, nonché la ripresa degli Lpt australiani.

a cura di Kevin John Carones