La Nota trimestrale realizzata dall’ Agenzia del Territorio evidenzia che nel 2° trimestre 2009 il volume di compravendite complessivo è stato di 361.844 transazioni (NTN), con una variazione del -12,3% rispetto al 2° trimestre 2008 (tasso tendenziale annuo). Si conferma, pertanto, il trend negativo già segnalato a partire dal 2° semestre 2006, dopo un lungo periodo di crescita più o meno continua.

In particolare: il settore residenziale con 163.894 compravendite segna un valore (-12,9%) che rispecchia l’ andamento di tutti gli altri settori; il settore terziario con 4.347 transazioni, registra il calo più contenuto (-5,4%); il settore commerciale con 10.209 NTN è pari a -14,5%; il settore produttivo con 3.170 NTN è quello con il calo maggiore (-20,3%). Il mercato del settore residenziale subisce un decremento maggiore nel Centro (-14,4%), che è più limitato nel Nord (-12,7%) e nel Sud (-12,3%).

Si conferma, inoltre, come già messo in evidenza nella Nota trimestrale precedente, che la contrazione del mercato residenziale risulta più marcata nei Comuni non capoluogo (-14,6%), mentre nei capoluoghi la contrazione è leggermente inferiore (-8,9%). Anche per le principali 8 città e relative province si conferma tale tendenza, con una sensibile contrazione delle compravendite, soprattutto nei Comuni minori (-13,9% mediamente), e sensibilmente più contenuta nelle città principali (-5,7%).

Per quanto riguarda i prezzi degli immobili residenziali, nel 1° semestre 2009 è stata registrata una lieve flessione del valore medio nazionale, per unità di superficie, e la quotazione media scende a 1.578 euro / mq, segnando un -0,5% rispetto al 2° semestre 2008. L’ andamento dei prezzi riflette la forte riduzione delle compravendite; si evidenzia, tuttavia, la stabilità dei prezzi immobiliari verso valori bassi, seppure per la prima volta si segnala una variazione media nazionale negativa.

Nel 1° semestre 2009 il tasso di variazione è solo del -0,3% perché l’ indice dei prezzi al consumo è risultato anch’ esso negativo e quindi i prezzi delle abitazioni in termini reali subiscono un calo inferiore rispetto a quelli espressi in termini nominali. Nel corso del primo semestre del 2009 il 77,9% delle compravendite realizzate tramite le agenzie del Gruppo Tecnocasa hanno riguardato l’ abitazione principale e quindi prima casa e casa di sostituzione; solo il 22,1% delle compravendite ha avuto per oggetto la seconda casa e / o la casa per investimento.

Per quanto riguarda la fascia di età degli acquirenti, il 71,5% ricade in quella compresa tra 18 e 44 anni, con una concentrazione maggiore nella fascia tra 18 e 34 anni. La percentuale di acquisto aumenta al crescere dell’ età, quando la situazione finanziaria è più stabile, per cui nella fascia compresa tra 55 e 64 anni le percentuali di chi acquista l’ abitazione principale e la seconda casa sono molto vicine tra loro. La divisione degli acquirenti in base alla professione registra una netta prevalenza di lavoratori dipendenti, a seguire gli imprenditori / dirigenti / liberi professionisti, i pensionati con il 10,1% e i commercianti / artigiani con il 7,3%.

In base alla destinazione dell’ acquisto, l’ abitazione principale è quella che raccoglie una netta maggioranza tra i lavoratori dipendenti, mentre nella classe degli imprenditori / liberi professionisti / dirigenti e nella classe dei pensionati lo scarto tra la percentuale di acquisto della casa principale e quella della seconda casa / investimento è molto più bassa.

Dall’ indagine Acri – Ipsos emerge che il cittadino italiano dimostra una buona capacità di adattamento, riorganizza la propria vita in conseguenza della crisi, relativizza le proprie aspettative e i segnali di ottimismo sembrano trarre energia anche da una ritrovata capacità di risparmio. Aumenta il numero di coloro che riescono a risparmiare (37%, 3 punti percentuali in più rispetto al 2008). Riguardo all’ investimento del proprio risparmio, la preferenza per la liquidità rimane ancora il tratto che caratterizza gli Italiani.

Il 62% (era il 60% nel 2008) tiene o terrebbe i risparmi liquidi, mentre solo il 33% (era il 35%) li investe o li investirebbe; tra questi calano sensibilmente coloro che hanno la tendenza a investire buona parte dei loro risparmi (dal 12% del 2008 al 9%). Tra le possibili forme di investimento, i più considerano ancora il mattone (54%) l’ investimento ideale; aumentano i propensi all’ investimento a rischio, che raddoppiano, passando dal 3% nel 2008 all’ attuale 6%.

Il mercato immobiliare italiano ha continuato a viaggiare col freno a mano tirato anche nel terzo trimestre del 2009 secondo quanto registrato dall’ Indice REplat. Il segno negativo non soltanto è rimasto costante per la domanda, peggiorando del 3,91% tra gennaio e settembre (nel terzo trimestre si sono verificate le due peggiori performance dell’ anno: -10,57% a luglio e -10,38% a settembre), ma ha intaccato anche l’ offerta che, sempre positiva fino a giugno, è arrivata a toccare il -1,12% alla fine di settembre.

Dopo i primi due trimestri dell’anno nei quali l’ offerta ha registrato cali rispettivamente del -6,96% e del -3,89%, nel terzo trimestre di quest’anno la proposta residenziale ha perso solo il -0,56%, pur evidenziando una perdita complessiva del -11,67% dall’ inizio del 2009. In generale, gli agenti immobiliari nella compravendita non smettono di segnalare il mancato incontro tra domanda e offerta a causa, da una parte, dei prezzi troppo elevati chiesti dal venditore e, dall’ altra, delle proposte di acquisto troppo basse effettuate dall’ acquirente. È vero, l’ atteso crollo dei prezzi degli immobili residenziali non si è verificato ma si è comunque rilevato un lieve calo, soprattutto nelle periferie delle grandi città. L’ individuazione del giusto prezzo per un dato immobile, che soddisfi sia la domanda sia l’ offerta, sarà quindi la variabile fondamentale del mercato immobiliare.

www.tecnoborsa.it

Il mercato immobiliare è equamente diviso tra le compravendite di prime e quelle di seconde case. I turisti provengono prevalentemente da Milano e dall’ hinterland e ricercano in genere bilocali e trilocali con giardino o sfogo esterno, preferibilmente con vista sul lago.

Nell’ area collinare di Mandello del Lario si registrano anche rari acquisti da parte di turisti inglesi che spesso cercano rustici da ristrutturare che si acquistano ad un prezzo compreso tra 600 e 700 euro al mq. Sempre in questa zona un appartamento ristrutturato costa 2000 euro al mq. A ridosso del lago si possono comprare appartamenti in residence o in palazzine costruiti dagli anni ’60 in poi. Una soluzione ristrutturata fronte lago costa 2700 – 2800 euro al mq mentre le soluzioni non a ridosso del lago costano 2200 – 2300 euro al mq. Sia a Mandello del Lario che ad Abbadia Lariana sono in costruzione nuove villette a schiera ed appartamenti il cui prezzo di vendita è di 2800 euro al mq. Anche a Lierna sono in fase di realizzazione alcune villette.

Lago di Iseo
In lieve calo (-2,7%) le quotazioni immobiliari ad Iseo. I ribassi, seppur contenuti, si evidenziano in particolare per le soluzioni usate e periferiche, mentre le tipologie di pregio conservano il loro valore. Buona parte delle compravendite riguarda il mercato delle seconde case, richieste prevalentemente da turisti bresciani, bergamaschi e milanesi. Si tratta di famiglie che cercano prevalentemente trilocali con spazi esterni e vista sul lago. Si registrano sporadiche richieste anche da parte di turisti olandesi ed inglesi che, di solito, però preferiscono soggiornare nei numerosi campeggi della zona.

La frazione di Clusane è tra le aree più richieste grazie alla sua vista sul lago. Sorta circa 30 anni fa, presenta un’ edilizia eterogenea che spazia dalle soluzioni indipendenti agli appartamenti in residence. Per l’ acquisto di una tipologia in buono stato si spendono circa 2000 euro al mq. In località Dossello sono in corso d’ opera i lavori per la costruzione di nuovi residence, ville ed appartamenti il cui prezzo di vendita è di 3000 euro al mq.

Numerose le richieste nell’ area di via Bonardi, nella parte alta di Iseo, dove si possono acquistare ville ed appartamenti con vista sul lago ad un prezzo compreso tra 3000 e 4000 euro al mq. Per soluzioni a ridosso del lago le valutazioni arrivano anche a 5000 – 6000 euro al mq.
In fase di ultimazione la riqualificazione del lungolago sul quale è in corso la ripavimentazione ed il rinnovo dell’ arredo urbano.

Lago di Bracciano
Nel secondo semestre del 2008 a Trevignano Romano si registra un calo delle quotazioni pari al 7,2%. Il ribasso è determinato da una diminuzione delle richieste e da una minore disponibilità economica da parte degli acquirenti. Le preferenze dei turisti ricadono su bilocali, trilocali e quattro locali in zone ben servite e nei pressi del lago. Si tratta prevalentemente di famiglie romane anche se si registrano sporadici acquisti da parte di turisti olandesi, tedeschi ed inglesi che ricercano soluzioni più esclusive e con vista sul lago.

Il lungolago è una delle aree maggiormente richieste. In questa zona si possono acquistare appartamenti in palazzine costruite tra gli anni ’60 e ’70 ad un prezzo di 3000 euro al mq se dotati di vista lago. Il Centro storico del paese è caratterizzato da immobili d’epoca che, ristrutturati e con vista sul lago, costano anche 3000 euro al mq. Per immobili senza vista lago i prezzi scendono del 15% circa. In via di Mezzo Inferiore, a 150 metri dal lago, si possono acquistare villette bifamiliari ad un prezzo compreso tra 350 e 380 mila euro.

Anche nelle zone collinari e panoramiche di Poggio della Ginestra e di Possesso si possono acquistare ville singole, bifamiliari e a schiera ad un prezzo compreso tra 350 e 400 mila euro. Alla periferia di Trevignano, in direzione Roma, sono in costruzione nuove ville il cui valore parte da un minimo di 350 mila euro.

Nel secondo semestre del 2008 i prezzi delle case a Bracciano sono scesi del 4,3%. Le quotazioni immobiliari negli scorsi anni erano salite in maniera eccessiva e, attualmente, si assiste ad un riassestamento dei prezzi. I turisti arrivano dalla Germania, dalla Francia, dall’ Inghilterra e dall’ Olanda, con questi ultimi in costante aumento.

Il centro storico di Bracciano è tra le aree maggiormente apprezzate dai turisti, caratterizzato da casette indipendenti costruite dal 1500 in poi ed attualmente vendute ad un prezzo compreso tra 3000 e 4000 euro al mq se ristrutturate. Sono molto apprezzate dai turisti anche l’antica frazione di Pisciarelli, che si trova a tre chilometri da Bracciano, e la zona collinare di Santo Celso da cui si gode della vista lago e del Castello. Nell’ ultimo anno sia la zona del centro storico che quella del lungolago sono state interessate da lavori di riqualificazione come la ripavimentazione ed il rinnovo dell’ arredo urbano.

Lago Trasimeno
In lieve diminuzione le quotazioni di Passignano (-2,3%) e Tuoro sul Trasimeno (-7,4%) nella seconda parte del 2008. Il ribasso dei prezzi è determinato da una minore richiesta e da un’ offerta immobiliare che supera la domanda. Ad acquistare sono prevalentemente persone alla ricerca della casa vacanza e della casa da mettere a reddito dal momento che entrambe le località sorgono in una posizione comoda per raggiungere sia la Toscana che il Lazio.

A cercare la casa vacanza sono prevalentemente persone residenti a Roma, Perugia, Firenze non molto distanti da queste località; gradiscono bilocali possibilmente con vista lago e con un ingresso condominiale indipendente. Il budget medio di spesa è intorno a 130 – 140 mila euro. Non mancano le richieste da parte di turisti provenienti dal Nord Europa (Belgio, Olanda, Inghilterra e Scandinavia) e dalla Svizzera che apprezzano sia il Centro storico di Passignano che le aree collinari.

Passignano è la località che raccoglie il maggior numero di richieste. Il paese si sviluppa tra il lago e la collina ed offre numerosi servizi per il turista (numerose le attività commerciali e di ristorazione) concentrate prevalentemente sul lungolago. Negli ultimi tempi sono stati fatti degli interventi di nuova costruzione su tutto il territorio della cittadina. Nel Centro storico ci sono soluzioni cielo terra oppure appartamenti in contesti d’ epoca.

Per una soluzione in ottimo stato si registrano quotazioni di 1600 euro al mq con punte di 1800 euro al mq per le tipologie signorili che godono della vista lago. La maggioranza degli immobili sul territorio sono sorti negli anni ’90. Chi desidera delle soluzioni indipendenti si orienta verso la zona collinare dove ci sono ville singole con 3000 – 4000 mq di giardino ed almeno 200 mq di abitazione. In questo caso occorre mettere in conto una spesa di almeno 400 mila euro. Nelle periferie di Passignano e di Tuoro sono in costruzione palazzine e soluzioni con entrata indipendente. Il prezzo del nuovo a Passignano è di 1500 euro al mq mentre a Tuoro è di 1300 euro al mq.

Più raccolto il paese di Tuoro, arroccato su una collina sul lago Trasimeno, il cui Centro storico è apprezzato anche da tanti turisti stranieri, del Nord Europa in particolare. L’ offerta immobiliare è simile a quella di Passignano anche se i prezzi sono leggermente inferiori. Nel Centro Storico ad esempio si registrano quotazioni medie di 1300 – 1400 euro al mq. Lo sviluppo edilizio ha riguardato soprattutto la parte bassa del paese.

Nella seconda parte del 2008 le quotazioni delle abitazioni a Magione sono diminuite del 2,2%. Da gennaio si registra una ripresa della domanda sia per uso diretto che per uso investimento, anche se la maggioranza delle compravendite si realizzano sulla prima casa. Il nuovo costa mediamente intorno a 1450 euro al mq. Per una soluzione singola o una bifamiliare si deve preventivare una spesa di 250 – 300 mila euro. Negli ultimi cinque o sei anni a Magione e nelle colline circostanti si è registrato un notevole sviluppo edilizio.

Mercato completamente diverso quello di S. Feliciano cittadina non distante da Magione e situata su una collina che domina il Lago Trasimeno. In questa località si trovano prevalentemente ville singole importanti con parchi e talvolta anche piscina. Interessano un target di acquirenti con disponibilità di spesa elevata, quasi sempre professionisti di Perugia e Roma e, tra gli acquirenti stranieri, i russi.

La disponibilità di spesa da mettere in conto è almeno di 600 mila euro. Un’ altra località apprezzata per l’ acquisto della seconda casa è Monte del Lago un borgo antico dove si acquistano abitazioni tipiche in pietra, con ingresso indipendente. L’ offerta è molto bassa e i prezzi sono mediamente di 2000 euro al mq. Sempre in queste zone si registra una buona richiesta di rustici di campagna ricercati nelle campagne intorno a Magione. Si cercano soluzioni da ristrutturare con almeno 1 – 2 ettari di terreno circostante. Si trovano tagli a partire da 400 mq e le quotazioni partono da almeno 200 mila euro.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa