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Mercato immobiliare turistico mare Centro: il Lazio

Prosegue l’ inedito viaggio alla scoperta del mercato immobiliare delle più belle località turistiche italiane: questa settimana l’ attenzione verte sul mercato del Centro. Le analisi condotte dall’ Ufficio Studi Tecnocasa, consentono di individuare le preferenze di chi cerca la seconda casa.

Il mercato immobiliare turistico italiano ha segnalato una diminuzione delle quotazioni del 3,9%, nella seconda parte del 2008. L’ analisi per macroarea delinea uno scenario che vede la contrazione più sensibile nelle località turistiche del Centro (-5,1%).

Le regioni che hanno segnalato la diminuzione più sensibile dei prezzi sono state l’ Abruzzo e la Toscana con -6%, seguite subito dopo dalla Campania (-5,9%). Stabili le quotazioni della Basilicata (dove però si registrano soltanto le variazioni di Policoro) e della Calabria.
Chi cerca la seconda casa si orienta soprattutto sui bilocali e sui piccoli trilocali dotati di vista mare, giardino o terrazzo e possibilmente situati in prossimità di spiagge e servizi.
Tra le località turistiche più costose spiccano Capri e Varazze dove si toccano top prices rispettivamente di 13 mila euro al mq e 12 mila euro al mq.

Il nostro iter parte dal Lazio
Le località turistiche del Lazio hanno chiuso la seconda parte del 2008 con una contrazione delle quotazioni del 3,4%. In particolare sono state le località della provincia di Roma a segnalare una diminuzione maggiore delle quotazioni (-6,6%), a seguire quelle della provincia di Latina (-2,2%). Stabili le quotazioni per le località della provincia di Viterbo.

Milano, i prezzi delle case di seconda mano in frenata nel secondo trimestre

Nonostante la crisi, tengono i prezzi della case sotto la Madonnina, ma aumenta il divario tra le aree di maggiore appeal residenziale e quelle più periferiche. I maggiori incrementi del trimestre riguardano la zona Navigli – Bocconi (+4%), trend negativo nei quartieri periferici.

Nuova frenata del prezzo degli immobili a Milano. Dopo un primo trimestre promettente, con i prezzi in crescita del 2%, le quotazioni sono rimaste pressoché invariate tra aprile e giugno (+0,3%). Comprare casa in città ora costa in media 3.613 euro al metro quadro, ma dall’ ultima analisi condotta dall’ ufficio studi di idealista.it su un campione di oltre 2.500 immobili, balza all’ occhio il divario sempre più netto tra le aree di maggiore appeal residenziale e quelle più periferiche.

Le quotazioni: quartieri che scendono
Sono 3 le zone che fanno registrare cali al di sopra del 2%. La caduta più significativa in zona Forlanini (-2,9%; 3.241 euro / mq), seguita da certosa (-2,2%; 2.925 euro / mq) e Chiesa Rossa – Gratosoglio (-2%; 2.997 euro / mq).

Continua la discesa dei prezzi in altre zone periferiche della città, come Lorenteggio – Bande Nere (-1,6%; 3.349 euro / mq) e Famagosta Barona (-1,3%; 3.098 euro / mq) che, insieme al Quartiere Certosa, hanno segnato 2 cali consecutivi da inizio anno.

Giù anche Vigentino – Chiaravalle (-1,5%; 3.122 euro / mq) e Corvetto – Rogoredo (-1%; 2.945 euro / mq). timida flessione per i quartieri Comasina – Bicocca (-0,2%; 2.796 euro / mq), invariati invece i prezzi degli immobili in Vialba – Gallaratese, la zona meno cara della città, dove un immobile costa 2.525 euro / mq esattamente come tre mesi fa.

Mercato immobiliare turistico mare nord. Case in Emilia Romagna

Continua l’ inedito viaggio alla scoperta del mercato immobiliare delle più belle località turistiche italiane. Grazie alle analisi condotte dall’ Ufficio Studi Tecnocasa, sarà possibile individuare i trend e capire le preferenze di chi cerca la seconda casa.

Le località turistiche dell’ Emilia Romagna hanno messo a segno una variazione negativa delle quotazioni immobiliari del 3,1%. Le seconde case della provincia di Forlì chiudono la seconda parte dell’ anno con una diminuzione dei prezzi dell’ 1,2% mentre quelle della provincia di Rimini hanno messo a segno una contrazione del 3,7%.

Forlì provincia
Nel secondo semestre del 2008 le quotazioni delle abitazioni a Cesenatico sono diminuite del 2,3% a causa di una bassa offerta sul mercato della zona. Prevalgono soprattutto gli acquisti come casa vacanza e, nella seconda parte dell’ anno, si è registrata la presenza di investitori in arrivo da diverse località dell’ Emilia Romagna, in particolare da Modena, Parma, Bologna e Cesena, e dalla Lombardia. Infatti la cittadina, negli ultimi anni, ha visto la realizzazione di numerosi interventi che hanno migliorato l’ offerta dei servizi al turista.

L’ abitazione più richiesta da chi cerca l’ abitazione in zona è il piccolo trilocale da 60 mq, con due camere da letto. Importante la presenza della vista mare. La zona più apprezzata è quella di Levante che va dal Porto Canale fino a viale Trento, dove prevalgono soprattutto le soluzioni degli anni ’70. Sono presenti anche delle tipologie indipendenti dei primi anni del 1900, quasi sempre abbattute per costruire condomini.

Una soluzione da ristrutturare su viale Carducci con vista mare costa mediamente 5500 euro al mq, già ristrutturata oscilla da 6000 a 6500 euro al mq. Un immobile con le medesime caratteristiche ma senza la vista mare costa da 4000 a 5000 euro al mq. I top prices le raggiungono le tipologie ristrutturate situate sul Porto Canale e che costano mediamente intorno a 7000 euro al mq.

La zona di Ponente potrebbe essere oggetto di un intervento di riqualificazione che riguarda l’ area della Città delle Colonie, finalizzata alla creazione di un Polo Turistico dalla spiccata identità paesaggistica che, attraverso il potenziamento di strutture e servizi turistici e la riqualificazione delle condizioni ambientali ed infrastrutturali, possa diventare un nuovo strumento di competitività rispetto alle numerose offerte della costa.

Gatteo Mare, Villamarina e Valverde
Le quotazioni sono rimaste stabili nella seconda parte dell’ anno. Si registra un aumento della domanda, alimentata da investitori che hanno optato per il mercato immobiliare dopo la crisi dei mercati finanziari. Si tratta di acquirenti che hanno deciso di comprare la seconda casa per se stessi oppure come investimento da mettere a reddito.

Il certificatore energetico: la figura che dovrà adempiere alla redazione della certificazione energetica degli edifici

Il percorso certificativo di questa nuova figura segue tutto il processo edilizio che va dalla progettazione alla fine dei lavori per arrivare all’ Attestato di certificazione energetica, che include anche la classificazione energetica dell’ edificio. In mancanza delle linee guida nazionali e delle leggi regionali, l’ attestato di certificazione energetica viene sostituito dall’ “Attestato di qualificazione energetica” (D.Lgs 192 / 2005, attuazione della direttiva 2002 / 91 / CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia).

L’ Attestato di Certificazione Energetica (A.C.E.)
È compilato e sottoscritto dal soggetto certificatore e deve essere messo a disposizione dell’ acquirente o del conduttore di un immobile. Gli usi di energia riportati sull’ attestato riguardano il riscaldamento, la produzione di acqua calda ad usi igienico – sanitari, la climatizzazione estiva e l’ utilizzo di fonti energetiche rinnovabili. Inoltre, al fine di fornire un’ indicazione circa l’ impatto dell’ edificio sull’ ambiente, nell’ attestato deve essere riportata la stima delle emissioni di gas ad effetto serra determinate dagli usi energetici dell’ edificio.

L’ attestato ha una validità massima di 10 anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato ad ogni intervento che modifica la prestazione energetica dell’ edificio o dell’ impianto.
Negli edifici di proprietà pubblica o adibiti ad uso pubblico e per quelli che sono oggetto dei programmi di cui all’ articolo 13, comma 2, dei Decreti adottati dal Ministero delle Attività Produttive il 20 luglio 2004, l’ attestato di certificazione energetica deve essere affisso nello stesso edificio a cui si riferisce in un luogo facilmente visibile al pubblico.

I continui incrementi nel costo dell’ energia hanno portato l’ Unione Europea a sviluppare dei programmi per promuovere la cultura del risparmio energetico partendo dagli elementi che maggiormente consumano ed inquinano: gli edifici ad uso abitativo. L’ attestato di certificazione energetica è uno strumento in grado di restituire trasparenza al mercato dei servizi energetici creando un circuito virtuoso che porterà ad una riduzione continua e costante dei consumi energetici. D’ ora in avanti un edificio di qualità potrà e dovrà essere valutato anche in base al suo consumo energetico, non solo in base ai numerosi fattori che ne determinano il valore.

L’ obbligo di Certificazione Energetica
Nel gennaio 2008 è scattato l’ obbligo della certificazione energetica per gli appartamenti appartenenti ad un edificio civile servito dal servizio energia. L’ obbligo era già previsto dalla legge 10 / 91, ma la mancanza di decreti attuativi ne hanno impossibilitato la messa in pratica. Con il D.Lgs 192 / 2005 gli edifici di nuova costruzione e quelli interessati da grandi ristrutturazioni, sono interessati dall’ obbligo della certificazione energetica.

La Finanziaria 2007 e la Finanziaria 2008 hanno definito gli obblighi dell’ attestato di certificazione energetica per accedere alle detrazioni fiscali del 55 %. La legge 133 / 2008 pone infine delle restrizioni annullando l’ obbligo di allegare l’ attestato di certificazione energetica nel caso di trasferimento a titolo oneroso e locazione di immobili,eliminando inoltre la nullità del contratto per trasferimenti e locazioni nel caso di mancanza di attestato di certificazione energetica.

Il Consiglio Nazionale del Notariato, stante l’ incertezza normativa per il contrasto tra norme nazionali e norme regionali ha invitato i Notai ad un atteggiamento prudente che prevede comunque l’ esibizione all’ acquirente dell’ attestato di certificazione energetica, pur non dovendo allegare tale attestato all’ atto notarile. Il cui studio 334 – 2009 / C emanato dal Consiglio Nazionale del Notariato in materia di Certificazione Energetica è disponibile e sul sito web : www.notariato.it

Vogliamo comunque ricordare che il venditore dovrà dotare dell’ attestato anche la singola unità immobiliare e, nel caso si tratti di nuove costruzioni o di immobili oggetto di ristrutturazioni importanti, l’ obbligo graverà sul costruttore. Considerata la portata dell’ obbligo si suggerisce che sin dalla proposta di acquisto e / o preliminare ovvero prima del rogito notarile di trasferimento si tenga conto della precisazione particolare che l’ obbligo di dotazione, pur essendo previsto in capo al venditore ovvero al costruttore, può essere assunto a proprio carico dall’ acquirente in forza di una specifica pattuizione, alla quale le parti, adeguatamente informate e valutati i propri interessi concreti, potranno addivenire in forma scritta prima del rogito notarile.

Secondo le indicazioni fornite dai notai, gli immobili potranno essere venduti anche senza la certificazione o attestazione energetica, ma all’ interno del rogito dovrà essere, comunque, presente una clausola che obbligherà il compratore a effettuare la certificazione energetica onde evitare che una successiva vendita possa essere effettuata senza la certificazione o attestazione energetica.

Mercato immobiliare turistico mare secondo Tecnocasa. Case in Toscana

In Toscana la diminuzione dei prezzi degli immobili è stata del 6% nella seconda parte del 2008, con un calo dello 0,7% per le abitazioni situate in provincia di Grosseto e del 14,8% in provincia di Livorno.

In diminuzione del 10,7% le quotazioni delle abitazioni a San Vincenzo, in particolare nelle frazioni più lontane dal mare. Minore la contrazione per le abitazioni situate nelle zone più centrali e vicine al mare. La ricerca della seconda casa in questa cittadina vede protagonisti prevalentemente acquirenti toscani (da Siena e Firenze) e poi del Nord Italia (Milano e Torino). Ad acquistare sono soprattutto famiglie. Si cercano bilocali e trilocali possibilmente con vista mare e la presenza di uno spazio esterno (particolarmente apprezzata la presenza del terrazzo abitabile).

La zona più apprezzata è quella del lungomare, in particolare quella del Centro dove ci sono condomini costruiti dagli anni ’30 agli anni ’70; le quotazioni per le abitazioni in buone condizioni oscillano intorno a 3000 – 3500 euro al mq. Nella zona Conchiglia si concentrano maggiormente le villette indipendenti e i piccoli contesti condominiali con poche unità abitative. Alcune sono di recente costruzione. Le quotazioni in questa zona sono più elevate e si aggirano intorno a 4000 – 5000 euro al mq. Sempre sul lungomare sorge la zona Principessa che è più vicina alla Stazione Ferroviaria e per questo registra quotazioni più basse, nella parte a ridosso della stessa dove gli immobili si scambiano a prezzi medi di 3500 euro al mq.

In diminuzione i prezzi delle abitazioni nella zona di San Carlo dove ci sono appartamenti dalle metrature più grandi e dove acquistano coloro che cercano sia la prima che la seconda casa ma più ampie e con giardino annesso. Le quotazioni medie sono di 2500 euro al mq.

Stabili le quotazioni di Follonica, nella seconda parte del 2008, durante la quale si è registrata una buona domanda di casa vacanza. I tempi di vendita si sono allungati soprattutto per quegli immobili i cui proprietari non sono propensi a rivedere i prezzi verso il basso. Le richieste di casa vacanza arrivano in particolare da persone residenti nelle altre province toscane e si cercano trilocali da 60 – 80 mq, dotati di due camere da letto.

La Certificazione Energetica degli edifici

Le costruzioni (a differenza ad esempio delle automobili) sono ferme all’ età della pietra. E non è un eufemismo: contribuiscono all’ inquinamento complessivo per il 40% circa del totale. La Certificazione Energetica degli edifici è un segno di una nuova civiltà che avanza. È un documento che permette all’ utente finale di conoscere quali saranno i consumi energetici della casa, con la rilevante incidenza che questi hanno nel costo di gestione della stessa.

Dare agli utenti, proprietari o affittuari, una maggiore consapevolezza sui consumi, sugli sprechi, sulla possibilità nel tempo di pagare meno sia in termini monetari che in termini di inquinamento dell’ aria, deve diventare un dovere di tutti gli operatori del settore specie nel momento in cui sono a diretto contatto con le famiglie, soprattutto nel momento in cui queste affrontano un impegno enorme, quello dell’ acquisto della propria casa, investendo un capitale che magari pagheranno in 20 o 30 anni! Andiamo finalmente verso la cultura della responsabilità e della consapevolezza dei problemi personali e sociali, perché l’ inquinamento provocato dalle nostre attuali abitazioni ricade direttamente sulla nostra salute e su quella dei nostri figli.

È una questione culturale profonda

La persona che acquista una macchina è abituata ad informarsi dal venditore dei consumi della macchina. Altrettanto non si può dire per chi acquista o prende in locazione un alloggio. Investe un capitale 10 – 15 – 20 volte superiore a quello che serve per acquistare una macchina, ma si ferma a considerare spesso le finiture interne, i pavimenti, a volte solo l’ aspetto esterno.

Certificazione energetica e diagnosi energetica: la differenza

La certificazione energetica fotografa una realtà al momento dello studio. Il foglio (attestato) che normalmente si propone, si compone di tre pagine. La prima, caratterizzata da strisce di colori, fa vedere in maniera evidente la classe di appartenenza del fabbricato, i consumi in termini di Kwh / mq anno. In seconda pagina illustra gli indicatori prestazionali, cioè i consumi teorici per riscaldamento, per raffrescamento estivo, per produzione di acqua calda sanitaria, per l’ energia elettrica, espressi in Kwh / mq oltre che i kg / mq di CO2 immessi in atmosfera.

La diagnosi energetica fa capire come intervenire sull’ immobile per ottimizzare gli interventi, sapendo in quanto tempo si può ammortizzare il capitale investito. È importante considerare i costi nella vita utile dell’ impianto: ad esempio, se si utilizza una caldaia a condensazione, bisogna sapere che inizialmente per l’ acquisto si spende il doppio di una caldaia normale, ma dopo i primi tre anni viene ammortizzato il maggior costo e nei successivi 12 anni si hanno dei vantaggi nei consumi!)

La stessa cosa sarà per le case: gli edifici certificati in classe A o B o C acquisteranno valore nel mercato immobiliare mentre gli edifici classificati F o G sono destinati a perdere valore.

Mercato immobiliare turistico mare secondo Tecnocasa. Case in Liguria

Nella seconda parte del 2008 il mercato immobiliare turistico italiano ha segnalato una diminuzione delle quotazioni del 3,9%. L’ analisi per macroarea delinea uno scenario che vede la contrazione più sensibile nelle località turistiche del Centro (-5,1%), seguite da quelle del Sud Italia con -3,8% ed infine le località del Nord Italia con un calo del 3,3%.

Analizzando le diverse regioni si rileva che la regione che ha segnalato la diminuzione più sensibile dei prezzi sono state l’ Abruzzo e la Toscana con -6%, seguite subito dopo dalla Campania (-5,9%). Stabili le quotazioni della Basilicata (dove però si registrano soltanto le variazioni di Policoro) e della Calabria. Chi cerca la seconda casa si orienta soprattutto sui bilocali e sui piccoli trilocali dotati di vista mare, giardino o terrazzo e possibilmente situati in prossimità di spiagge e servizi. Tra le località turistiche più costose spiccano Capri e Varazze dove si toccano top prices rispettivamente di 13 mila euro al mq e 12 mila euro al mq.

Case in Liguria
Le località turistiche della Liguria hanno registrato una diminuzione delle quotazioni degli immobili del 3,4%, con un calo più sensibile per le abitazioni situate a Lerici in provincia di La Spezia (-9,1%), a seguire quelle della provincia di Genova con un ribasso del 5,2%.

Genova provincia
Santa Margherita Ligure
Si registra un lieve ribasso (-3,8%) delle quotazioni immobiliari nella seconda parte del 2008. La richiesta si orienta verso il bilocale ed il trilocale a cui destinare un capitale compreso tra 250 e 350 mila euro. Gi acquirenti della zona arrivano dalle regioni limitrofe dalla Lombardia e, a seguire, dal Piemonte. Si cerca soprattutto la vicinanza al mare oppure la vista mare e la presenza di un terrazzo.

Sestri Levante
Le quotazioni immobiliari sono diminuite del 6.6% nella seconda parte dell’ anno. Le richieste arrivano da acquirenti provenienti in particolare da Milano e, a seguire, da Parma e da Piacenza. Si ricercano sia bilocali da 45 – 50 mq che piccoli trilocali da 70 mq. Tra le caratteristiche più apprezzate ci sono la luminosità, il piano alto, la presenza di spazi esterni e del riscaldamento autonomo. La località più ambita da chi cerca la seconda casa è il centro di Sestri Levante, perché più vicina al mare. In questa seconda parte dell’ anno sono aumentate le richieste ad uso investimento cioè da mettere a reddito che si vanno ad affiancare a quelle di chi cerca l’ abitazione per trascorrere la vacanza estiva.

Nel Centro di Sestri, intorno a piazza S.Antonio e il Carruggio che collega la piazza stessa con la Baia del Silenzio, si concentrano vecchie case di pescatori e soluzioni degli anni ’60 – ’70 che posizionate a pochi passi dal mare possono arrivare a costare anche 8000 – 9000 euro al mq. Da segnalare che continuano i lavori per la riqualificazione dell’ ex area Fit dove sono in costruzione delle abitazioni da poter utilizzare come sia come prima case che come seconda casa.

Certificazione energetica: un’ occasione di crescita e selezione per il mercato immobiliare

Dal primo luglio 2009 qualsiasi categoria e tipologia immobiliare oggetto di transazione a titolo oneroso dovrà corredarsi della Certificazione Energetica, indispensabile per concludere le compravendite, ma anche per conferimenti a società e trust, permute e contratti di locazione, questi ultimi in alcuni casi e per alcune regioni che abbiano legiferato in materia

Il riferimento normativo è in recepimento della Direttiva Europea 91 / 2002, il Decreto Legislativo n. 192 del 19 agosto 2005, modificato dal Decreto Legislativo 311 / 2006, il tutto con la finalità di stabilire modi e criteri per migliorare le prestazioni energetiche degli edifici.

Il 25 maggio 2009 la Commissione Europea ha inviato all’ Italia una lettera di messa in mora per chiedere chiarimenti in merito alla cancellazione dell’ obbligo di allegare il certificato di rendimento energetico agli atti di compravendita degli immobili, introdotta dall’ art. 35 della Legge 133 / 2008. L’ Italia avrà due mesi di tempo per fornire una risposta o chiedere un’ulteriore proroga per rispondere alla Commissione.

Dall’ entrata in vigore della legge 133 / 2008 è stato abolito l’ obbligo di allegare l’ attestato di certificazione energetica all’ atto di compravendita (atti a titolo oneroso) e di metterlo a disposizione del conduttore per i contratti di locazione, obblighi già previsti dai commi 3 e 4 dell’ articolo 6 del Dlgs 192 / 2005 e dall’ art. 2 D. lgs 311 / 2006. Con lo stesso articolo 35 Legge 133 / 2008 sono stati abrogati anche i commi 8 e 9 dell’ articolo 15 del D.lgs 192 / 2005, concernenti le relative sanzioni.

Si precisa che tutto quanto sopra riportato si riferisce esclusivamente alla normativa nazionale e ad eventuale normativa regionale in materia che potrebbe anche prevalere su quella nazionale. Resta però valido l’ obbligo di redigere l’ attestato di certificazione energetica, previsto dall’ art. 6 del D.Lgs 192 / 2005.

Mutui: in Eurolandia l’ Italia rallenta di più

La Bce ha lasciato invariato all’ 1% il costo del denaro in Eurolandia, che resta al minimo storico dal 1999, inizio della gestione Bce. L’ Eurotower ha lasciato invariato il tasso sui depositi allo 0,25% e anche quello marginale all’ 1,75%. Con i tassi all’ 1%, il differenziale tra il costo del denaro negli Usa e quello nell’ Eurozona resta attestato sull’ 1%, tenuto conto che la Fed ha praticamente azzerato il tasso sul Fed Funds, fissando un range compreso tra 0% e 0,25%.

Il rapporto mensile dell’ Abi rende noto che, nel mese di maggio, il tasso sui prestiti in euro alle famiglie per l’ acquisto di abitazioni – che sintetizza l’ andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche dalla variazione della composizione fra le erogazioni a tasso fisso e variabile – è sceso al 3,81%, in calo rispetto al tasso del mese precedente che evidenziava un valore del 4,06%. Secondo l’ Abi si tratterebbe di un ritorno ai livelli di dicembre 2005. A maggio sono rallentati anche i prestiti bancari (+2,3% rispetto al +2,5% di aprile).

Dalla 26^ edizione dell’ Osservatorio sul Credito al Dettaglio realizzato da Assofin, CRIF e Prometeia, il comparto dei mutui evidenzia in modo netto gli effetti della crisi finanziaria e mostra nel 2008 una riduzione delle consistenze rispetto al 2007 (-0,9%), dovuta al pesante calo nelle nuove erogazioni (-14,4% rispetto all’ anno precedente), anche se il mercato ha beneficiato della crescente richiesta da parte delle famiglie di mutui di sostituzione e / o di surroga, nell’ ambito delle nuove misure sulla portabilità.

Finalmente il paradosso fiscale va in soffitta: abrogato l’ accertamento in base al valore normale nelle transazioni immobiliari

È arrivato il via libera definitivo della Camera al disegno di legge, già approvato dal Senato, poi modificato dalla Camera e quindi nuovamente modificato dal Senato, recante disposizioni per l’ adempimento di obblighi derivanti dall’ appartenenza dell’ Italia alla Comunità europea in riferimento all’ abrogazione dell’ accertamento fiscale in base al valore normale sulle cessioni degli immobili ovvero sulle transazioni a titolo oneroso.

Tale diabolica novella fiscale è stata oggetto di giuste precisazioni dalla Legge comunitaria 2008, in base alla quale viene confermata l’ eliminazione delle disposizioni in materia di accertamento sulle compravendite immobiliari in base al valore normale dei fabbricati ceduti, sia ai fini IVA che delle imposte sul reddito, che era stato introdotto dall’ art.35, commi 2 – 3, del D.L. 223 / 2008, convertito, con modifiche, dalla legge 248 / 2006 (Decreto Visco – Bersani).

Restiamo tutti in attesa della pubblicazione in Gazzetta per l’ entrata in vigore del nuovo provvedimento. Ci preme però ricordare che tale risultato è stato raggiunto anche grazie alla formale denuncia presentata dall’ ANCE alla Commissione europea, in cui è stato evidenziato che le norme sul valore normale violano la Direttiva 28 novembre 2006 n.2006 / 112 / CE – Direttiva del Consiglio relativa al sistema comune d’ imposta sul valore aggiunto, in base alla quale la base imponibile costituita dal corrispettivo pattuito, coincidente con quello esposto in fattura e non da un valore prestabilito statisticamente, come le quotazioni O.M.I.

A tale segnalazione di illegalità con effetti di denuncia dell’ ANCE è seguita una procedura di infrazione comunitaria nei confronti dell’ Italia che ha necessariamente dovuto riallineare la propria normativa con le disposizioni europee.

Infatti la diavoleria fiscale era stata introdotta dall’ art.35, commi 2 – 4 e 23 bis, del Decreto – legge n. 223 / 2006 (decreto Visco – Bersani, convertito con modificazioni nella legge n. 248/2006) che aveva previsto la possibilità di procedere alla rettifica delle dichiarazioni IVA e delle imposte sul reddito, nell’ ipotesi in cui sia accertato che il valore di trasferimento di beni immobili si discosti da un certo valore normale degli stessi; nel caso, poi, di trasferimento immobiliare finanziato con mutuo ipotecario o finanziamento bancario, il valore normale non può essere inferiore all’ ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

L’ Indagine Tecnoborsa 2009. Confronto con le due precedenti eseguite nel 2007 e nel 2005

Dal confronto dell’ Indagine Tecnoborsa 2009 sulle sei grandi città italiane con le due precedenti eseguite nel 2007 e nel 2005 emerge che per tutti i tipi di transazioni presi in esame c’ è stata una battuta di arresto per un totale di -8,5 punti percentuali rispetto al 2005.

Tale situazione era emersa anche a livello nazionale dal confronto dell’ Indagine 2008 con quelle effettuate nel 2006 e nel 2004. Quindi, si può affermare che il rallentamento del mercato immobiliare c’ è stato su tutto il territorio italiano indipendentemente dalle dimensioni dei Comuni e le città di Roma e Torino sono risultate comunque le più vivaci.

Nell’ Indagine attuale il gap tra domanda e offerta, nel mercato delle compravendite, è risultato di 2,6 punti percentuali, valore superiore a quello rilevato nel 2007 (1,8 punti), ma ancora leggermente inferiore a quello del 2005 (3 punti percentuali). Anche per il mercato delle locazioni si è riscontrato lo stesso andamento in ripresa nel divario tra domanda e offerta (1,7 punti percentuali nell’Indagine 2009, ed era 1 punto nel 2007 e 3,2 nel 2005).

Andando ad analizzare le cause del mancato acquisto è emerso che, così come già riscontrato nell’ Indagine 2007, più della metà degli insuccessi sono da imputarsi ai prezzi ritenuti eccessivi, sia rispetto alla disponibilità delle famiglie sia rispetto alla qualità degli immobili.

Per quanto concerne l’ utilizzo dell’ immobile acquistato, al primo posto continuiamo a trovare l’ acquisto dell’ abitazione principale che, pur rimanendo al di sotto dei valori rilevati nel 2005, è salito di 22 punti percentuali rispetto all’ Indagine 2007; al secondo posto continuiamo a trovare la seconda casa vacanze, anche se è notevolmente calata rispetto all’ Indagine 2007. Invece, i due requisiti a cui hanno prestato maggiore attenzione più della metà di coloro che hanno acquistato o tentato di acquistare un’ abitazione, nel biennio preso in esame, sono dimensione e prezzo.

Come in passato, emerge un buon grado di soddisfazione per le caratteristiche dell’ immobile acquistato, anche se sono cresciuti coloro che si sono dichiarati poco / per niente soddisfatti delle dotazioni e dello stato di conservazione. Anche in questo caso le città più attive si confermano Roma e Torino.

Spostando l’ analisi su coloro che hanno venduto almeno un’ abitazione nel biennio 2007 – 2008 è emerso che le cessioni hanno riguardato prevalentemente le abitazioni principali, fenomeno fortemente in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle due rilevazioni precedenti, mentre al secondo posto c’ è chi ha venduto le abitazioni tenute come investimento.

Laghi d’ Italia. Il mercato immobiliare: uno studio Tecnocasa

Lago di Como
In calo i prezzi immobiliari a Mandello del Lario (-15%) nel secondo semestre del 2008, anche se nei primi mesi del 2009 la discesa sembra essersi fermata. I ribassi sono la conseguenza di un generale rallentamento del mercato immobiliare e di una maggiore prudenza da parte degli acquirenti.

Il mercato immobiliare è equamente diviso tra le compravendite di prime e quelle di seconde case. I turisti provengono prevalentemente da Milano e dall’ hinterland e ricercano in genere bilocali e trilocali con giardino o sfogo esterno, preferibilmente con vista sul lago.

Nell’ area collinare di Mandello del Lario si registrano anche rari acquisti da parte di turisti inglesi che spesso cercano rustici da ristrutturare che si acquistano ad un prezzo compreso tra 600 e 700 euro al mq. Sempre in questa zona un appartamento ristrutturato costa 2000 euro al mq. A ridosso del lago si possono comprare appartamenti in residence o in palazzine costruiti dagli anni ’60 in poi. Una soluzione ristrutturata fronte lago costa 2700 – 2800 euro al mq mentre le soluzioni non a ridosso del lago costano 2200 – 2300 euro al mq. Sia a Mandello del Lario che ad Abbadia Lariana sono in costruzione nuove villette a schiera ed appartamenti il cui prezzo di vendita è di 2800 euro al mq. Anche a Lierna sono in fase di realizzazione alcune villette.

Lago di Iseo
In lieve calo (-2,7%) le quotazioni immobiliari ad Iseo. I ribassi, seppur contenuti, si evidenziano in particolare per le soluzioni usate e periferiche, mentre le tipologie di pregio conservano il loro valore. Buona parte delle compravendite riguarda il mercato delle seconde case, richieste prevalentemente da turisti bresciani, bergamaschi e milanesi. Si tratta di famiglie che cercano prevalentemente trilocali con spazi esterni e vista sul lago. Si registrano sporadiche richieste anche da parte di turisti olandesi ed inglesi che, di solito, però preferiscono soggiornare nei numerosi campeggi della zona.

La frazione di Clusane è tra le aree più richieste grazie alla sua vista sul lago. Sorta circa 30 anni fa, presenta un’ edilizia eterogenea che spazia dalle soluzioni indipendenti agli appartamenti in residence. Per l’ acquisto di una tipologia in buono stato si spendono circa 2000 euro al mq. In località Dossello sono in corso d’ opera i lavori per la costruzione di nuovi residence, ville ed appartamenti il cui prezzo di vendita è di 3000 euro al mq.

Numerose le richieste nell’ area di via Bonardi, nella parte alta di Iseo, dove si possono acquistare ville ed appartamenti con vista sul lago ad un prezzo compreso tra 3000 e 4000 euro al mq. Per soluzioni a ridosso del lago le valutazioni arrivano anche a 5000 – 6000 euro al mq.
In fase di ultimazione la riqualificazione del lungolago sul quale è in corso la ripavimentazione ed il rinnovo dell’ arredo urbano.

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