Il mercato si muove lentamente, ma resta sempre affidabile. Si investe più tempo nella ricerca e nella contrattazione. Ma si investe comunque nel mattone. Anche il mercato immobiliare è stato colpito dalla crisi di questi ultimi mesi, ma rimane sempre un rifugio solido. La domanda non è diminuita così tanto. Il bisogno di casa c’ è sempre. È aumentata la difficoltà di comprare, legata anche alla sfiducia del momento.
In passato si valutava un mutuo confidando nel futuro, anche quello professionale. Una decina di anni fa i mutui erano erogati a quarantenni che chiedevano il cinquanta per cento del valore dell’immobile. Oggi sono le persone più giovani che si impegnano anche per trent’anni. È un passo importante che in tempi difficili si valuta a lungo.
Non è detto che chi oggi deve vendere possa trovarsi in difficoltà. Al massimo ci mette un po’ di tempo. Ma il mercato immobiliare è grande. L’incontro fra domanda e offerta su carta è diverso da quello che avviene nella realtà. Chi sceglie un alloggio lo fa per vari motivi: la posizione, l’esposizione, la vicinanza alla famiglia…alla fine troverà quello che cerca. E ci sarà qualcuno che ovviamente venderà.
Dopo 4 anni nel ruolo di responsabile Centro-Sud per la divisione Mortgage & Consumer dell’Istituto di origine britannica, per il quale dirigeva una rete 200 agenti in attività finanziaria, 8 filiali dirette Woolwich e 50 filiali Barclays Mutui & Prestiti, merenda comincia una nuova avventura in FRIMMONEY con l’obiettivo di sostenere le vendite immobiliari della rete FRIMM attraverso la selezione e l’offerta dei migliori prodotti sul mercato e in convezione col network creditizio di FRIMM Holding. FRIMMONEY celebra l’inizio del 2009 con una ‘new entry’ nel proprio team manageriale. Edoardo Merenda, dopo 4 anni (2004-2008) a capo di 50 filiali Barclays Mutui & Prestiti, di 8 filiali dirette Woolwich e di una rete di 200 agenti in attività finanziaria, sarà il Responsabile dell’Area Finanziamenti Mutui FRIMMONEY dedicata alle oltre 550 agenzie della divisione immobiliare FRIMM. I principali obiettivi di Merenda saranno di creare vantaggio ai Franchisee FRIMM raggiungendo il 50% di penetrazione dei prodotti mutuo contenuti nel portafoglio FRIMMONEY sul totale delle compravendite, di offrire un nuovo tool di finanziabilità del cliente – strumento web che, in pochi click restituisce uno studio di fattibilità sull’operazione richiesta – e di rafforzare le vendite attraverso la selezione di consulenti creditizi dedicati. “Per la prosecuzione del mio percorso professionale ho scelto FRIMMONEY perché credo che oggi sia l’azienda creditizia più innovativa, dinamica e con la migliore tecnologia del mercato italiano. Senza contare, poi, che possiede un collegamento diretto e privilegiato con una rete immobiliare forte e presente sul territorio come quella FRIMM”, spiega Merenda. “Dal punto di vista finanziario, FRIMMONEY è stato il primo broker nazionale ad utilizzare il concetto di multibanca. Altri grossi player del mercato hanno sempre sostenuto la strategia di legarsi a un solo Istituto bancario pensando al rafforzamento del potere contrattuale ma oggi, a causa della crisi del credito, stanno facendo enormi sforzi di processo e culturali per introdurre nuove banche all’interno della loro offerta”, continua il nuovo Responsabile dell’Area Finanziamenti Mutui. “A questo proposito, l’azienda ha sviluppato un software ad hoc per i propri Affiliati. Si tratta di BLAR (acronimo di Best Loan Automatic Research; ndr), un potente motore di ricerca dedicato ai mutui in convenzione, che consente all’utente di poter individuare, per un determinato profilo cliente, uno specifico prodotto mutuo. Una grande risorsa, dato che su BLAR girano attualmente oltre 650 differenti tipi di mutuo, che non esiterò a usare per il settore di cui mi occupo”.
Non si era mai visto soprattutto negli utlimi anni, un calo dei tassi come quello degli ultimi mesi. Il tasso Euribor a tre mesi è stato fissato oggi al 2,41% dal precedente 2,453%, i minimi dal novembre 2005. La scadenza ad una settimana è stata determinata all’1,885% dall’1,952% e quella a sei mesi al 2,487% dal 2,531%. Anche se alcune indagini hanno rilevato che con tutti nonostante i tassi molto bassi alcuni settori non decollano. Eurostat ha comunicato che il settore delle costruzioni a novembre 2008 ha fatto registrare una contrazione dell’1,1% nella zona euro e dell’1,6% nell’ Ue allargata. Su base annua, il settore ha registrato un -4,7% tra i Paesi aderenti la moneta unica ed un -4,2% nell’Ue-27.
Al costo complessivo del mutuo contribuiscono, oltre agli interessi, anche altre spese che è necessario conoscere per tempo. Qui, infatti, si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici; è quindi opportuno esaminare con attenzione, e confrontare – banca per banca – le spese di perizia e di istruttoria e ogni altra voce di costo. Tra queste – oltre, come già detto, l’eventuale mediazione creditizia – vi sono anche le assicurazioni, più o meno obbligatorie, con le quali ci si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell’immobile concesso in garanzia, o di invalidità e di morte di chi contrae il prestito. Dei contratti di assicurazione vanno verificati con attenzione, tra l’altro, la durata, le modalità di pagamento, l’eventuale sovrapposizione con altre assicurazioni già esistenti, ad esempio quelle condominiali, e altro. Queste spese aggravano il costo complessivo del mutuo e ne rendono più difficile la valutazione. Allo scopo di fare chiarezza, le banche forniscono al cliente – e il cliente ha il diritto di ottenere prima della stipulazione del contratto – l’I.S.C. (Indicatore Sintetico di Costo), che deve essere riportato sul foglio informativo e sul prospetto E.S.I.S. Si tratta di un indice calcolato in conformità al T.A.E.G. (Tasso Annuo Effettivo Globale), che fornisce in termini percentuali il costo effettivo, rappresentato cioè da un tasso che tiene conto, oltre che del tasso nominale degli interessi, anche degli altri oneri da sostenere per utilizzare il credito. Con tale indice il cliente dovrebbe essere in grado di confrontare su base omogenea il costo reale dei mutui proposti dalle varie banche.
Il tasso e la durata sono senz’altro gli elementi principali da tener presenti nella valutazione di un mutuo. Il tasso degli interessi può essere fisso, quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo, oppure variabile, quando è determinato con riferimento a parametri mutevoli che devono essere definiti con criterio di obiettività e terzietà. La scelta tra tasso fisso e variabile è questione di merito, relativamente alla quale il mutuatario ha piena discrezionalità, assumendone il rischio con totale responsabilità: preferisce il primo, di massima, colui che ritiene che il costo del denaro aumenterà nel periodo di durata del mutuo; se così sarà, avrà fatto un buon affare, perché la sua rata resterà invariata; ma se invece il costo del denaro diminuisce, potrà trovarsi a pagare un interesse fuori mercato, senza avere, in termini contrattuali, alcun diritto nei confronti della banca di modificare le condizioni del mutuo. Preferisce il tasso variabile in particolare chi ritiene che il costo del denaro possa ancora scendere, e non vuole perdere la possibilità che la sua rata di pagamento si abbassi conseguentemente; se, invece, il costo del denaro sale, aumenterà anche l’importo della rata. Il tasso di un mutuo variabile è – normalmente – più basso di quello di un mutuo a tasso fisso.
Sono passati i tempi in cui avere un debito, e magari un’ipoteca, era considerato quasi un disonore. Il mutuo oggi è un prodotto che può contribuire al miglioramento della vita delle persone. Occorre però non esagerare con l’ammontare degli importi. Ormai da più parti viene segnalata la forte espansione del credito: non solo rivolto all’acquisto di immobili, ma anche di autoveicoli o di beni non durevoli, anche voluttuari. Inoltre il ricorso a strumenti di pagamento elettronici spesso non consente di valutare pienamente la pericolosa diminuzione dei propri risparmi. È necessario quindi essere pienamente consapevoli che l’accumularsi di rateazioni non adeguatamente ponderate al momento in cui si assumono gli impegni, potrebbe rendere insostenibili gli esborsi periodici rispetto alle effettive entrate familiari, finendo per causare difficoltà tali da determinare, in alcuni casi, veri e propri dissesti finanziari con conseguenze imprevedibili.
Prosegue ”a passo di lumaca” la discesa dei tassi di mercato monetario, soprattutto per le scadenze oltre la settimana. Sull’interbancario, i tassi Euribor, a cui sono indicizzati mutui, prestiti commerciale e bond, hanno subito nuove limature. L’Euribor a 3 mesi e’ sceso al 3,204% dal 3,24, sui minimi del 9 agosto 2006. Pero’, questa mattina, il tasso overnight (Ois) viaggia al 2,17%, cioe’ sotto il tasso di policy (Refi) della Bce attualmente al 2,50%. Nei fatti significa che c’e’ grande abbondanza di liquidita’ ma questa non arriva sulle scadenze piu’ lunghe. Cosi’ imprese e famiglie sono costrette a pagare tassi ”abnormalmente” elevati. Questa mattina, Jean-Claude Trichet, presidente della Bce, ha detto che ”lo spread tra Ois (Overnight) e Euribor a tre mesi e’ ancora troppo alto”. Con l’Overnight al 2,17%, l’Euribor 3 mesi dovrebbe costare 15 punti in piu’ dell’Overnight e non 103 come avviene attualmente.