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Finalmente il paradosso fiscale va in soffitta: abrogato l’ accertamento in base al valore normale nelle transazioni immobiliari

È arrivato il via libera definitivo della Camera al disegno di legge, già approvato dal Senato, poi modificato dalla Camera e quindi nuovamente modificato dal Senato, recante disposizioni per l’ adempimento di obblighi derivanti dall’ appartenenza dell’ Italia alla Comunità europea in riferimento all’ abrogazione dell’ accertamento fiscale in base al valore normale sulle cessioni degli immobili ovvero sulle transazioni a titolo oneroso.

Tale diabolica novella fiscale è stata oggetto di giuste precisazioni dalla Legge comunitaria 2008, in base alla quale viene confermata l’ eliminazione delle disposizioni in materia di accertamento sulle compravendite immobiliari in base al valore normale dei fabbricati ceduti, sia ai fini IVA che delle imposte sul reddito, che era stato introdotto dall’ art.35, commi 2 – 3, del D.L. 223 / 2008, convertito, con modifiche, dalla legge 248 / 2006 (Decreto Visco – Bersani).

Restiamo tutti in attesa della pubblicazione in Gazzetta per l’ entrata in vigore del nuovo provvedimento. Ci preme però ricordare che tale risultato è stato raggiunto anche grazie alla formale denuncia presentata dall’ ANCE alla Commissione europea, in cui è stato evidenziato che le norme sul valore normale violano la Direttiva 28 novembre 2006 n.2006 / 112 / CE – Direttiva del Consiglio relativa al sistema comune d’ imposta sul valore aggiunto, in base alla quale la base imponibile costituita dal corrispettivo pattuito, coincidente con quello esposto in fattura e non da un valore prestabilito statisticamente, come le quotazioni O.M.I.

A tale segnalazione di illegalità con effetti di denuncia dell’ ANCE è seguita una procedura di infrazione comunitaria nei confronti dell’ Italia che ha necessariamente dovuto riallineare la propria normativa con le disposizioni europee.

Infatti la diavoleria fiscale era stata introdotta dall’ art.35, commi 2 – 4 e 23 bis, del Decreto – legge n. 223 / 2006 (decreto Visco – Bersani, convertito con modificazioni nella legge n. 248/2006) che aveva previsto la possibilità di procedere alla rettifica delle dichiarazioni IVA e delle imposte sul reddito, nell’ ipotesi in cui sia accertato che il valore di trasferimento di beni immobili si discosti da un certo valore normale degli stessi; nel caso, poi, di trasferimento immobiliare finanziato con mutuo ipotecario o finanziamento bancario, il valore normale non può essere inferiore all’ ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

L’ Indagine Tecnoborsa 2009. Confronto con le due precedenti eseguite nel 2007 e nel 2005

Dal confronto dell’ Indagine Tecnoborsa 2009 sulle sei grandi città italiane con le due precedenti eseguite nel 2007 e nel 2005 emerge che per tutti i tipi di transazioni presi in esame c’ è stata una battuta di arresto per un totale di -8,5 punti percentuali rispetto al 2005.

Tale situazione era emersa anche a livello nazionale dal confronto dell’ Indagine 2008 con quelle effettuate nel 2006 e nel 2004. Quindi, si può affermare che il rallentamento del mercato immobiliare c’ è stato su tutto il territorio italiano indipendentemente dalle dimensioni dei Comuni e le città di Roma e Torino sono risultate comunque le più vivaci.

Nell’ Indagine attuale il gap tra domanda e offerta, nel mercato delle compravendite, è risultato di 2,6 punti percentuali, valore superiore a quello rilevato nel 2007 (1,8 punti), ma ancora leggermente inferiore a quello del 2005 (3 punti percentuali). Anche per il mercato delle locazioni si è riscontrato lo stesso andamento in ripresa nel divario tra domanda e offerta (1,7 punti percentuali nell’Indagine 2009, ed era 1 punto nel 2007 e 3,2 nel 2005).

Andando ad analizzare le cause del mancato acquisto è emerso che, così come già riscontrato nell’ Indagine 2007, più della metà degli insuccessi sono da imputarsi ai prezzi ritenuti eccessivi, sia rispetto alla disponibilità delle famiglie sia rispetto alla qualità degli immobili.

Per quanto concerne l’ utilizzo dell’ immobile acquistato, al primo posto continuiamo a trovare l’ acquisto dell’ abitazione principale che, pur rimanendo al di sotto dei valori rilevati nel 2005, è salito di 22 punti percentuali rispetto all’ Indagine 2007; al secondo posto continuiamo a trovare la seconda casa vacanze, anche se è notevolmente calata rispetto all’ Indagine 2007. Invece, i due requisiti a cui hanno prestato maggiore attenzione più della metà di coloro che hanno acquistato o tentato di acquistare un’ abitazione, nel biennio preso in esame, sono dimensione e prezzo.

Spostando l’ analisi su coloro che hanno venduto almeno un’ abitazione nel biennio 2007 – 2008 è emerso che le cessioni hanno riguardato prevalentemente le abitazioni principali, fenomeno fortemente in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle due rilevazioni precedenti, mentre al secondo posto c’ è chi ha venduto le abitazioni tenute come investimento.

L’ Indagine Tecnoborsa 2009: le locazioni effettuate, le transazioni immobiliari, le compravendite e le locazioni previste

Le locazioni effettuate
Andando ad analizzare il mercato delle locazioni, è risultato che il 3,3% degli intervistati ha preso in affitto un immobile nel biennio considerato, e sono state per lo più coppie giovani senza figli che prendono in locazione una casa per creare un nuovo nucleo familiare, non potendola acquistare visto che i capofamiglia svolgono professioni non altamente remunerate. Rispetto alle Indagini precedenti il fenomeno ha subito una battuta di arresto.

Andando ad analizzare il tipo di abitazioni prese in locazione è emerso che circa il 94% di coloro che hanno effettuato questo tipo di transazione ha preso in affitto un’ abitazione principale, quota che ha avuto un incremento di 43,4 punti rispetto all’Indagine 2007. Decisamente in calo la percentuale di chi ha preso una casa vacanza (1,5%) o una casa per parenti prossimi (3%).

Spostandoci dal lato dell’ offerta, è emerso che nel biennio 2007 – 2008 sono scesi coloro che hanno dato in locazione un bene (1,6%). Le case date in affitto provengono, prevalentemente, da persone con una buona situazione economica (imprenditori e liberi professionisti), che vedono nella casa una buona forma di investimento.

Per quanto riguarda il divario tra la domanda e l’ offerta (3,3% contro 1,6%), sembrerebbe che parte dell’offerta sia composta da persone non residenti, da case di proprietà di enti e di imprese/società.

Le transazioni immobiliari previste nei prossimi due anni
Dall’ Indagine 2009 è emerso che il 6,5% degli intervistati ha intenzione di effettuare almeno una transazione nel biennio 2009 – 2010 e cioè acquistare vendere, prendere in locazione, dare in locazione.

Mettendo a confronto l’ Indagine attuale con quelle del 2005 e del 2007 sulle sei grandi città italiane, è emerso che è scesa di 9,7 punti percentuali la quota di chi ha intenzione di effettuare almeno una transazione rispetto al 2005 e di 2,6 punti rispetto al 2007. Questi risultati mettono in evidenza che nel biennio in esame il mercato dovrebbe subire una sensibile battuta di arresto.

Andando ad analizzare il profilo socio – demografico degli individui che prevedono di effettuare una qualsiasi transazione immobiliare in un prossimo futuro, si riscontra che si tratta prevalentemente di coppie giovani con figli piccoli con una buona situazione economica.

Le compravendite previste
Prendendo in esame il solo comparto delle compravendite il 3,8% degli intervistati dichiara di avere intenzione di acquistare un’ abitazione nel biennio in esame. Dalla comparazione con le precedenti Indagini sulle sei grandi città si evidenzia quanto già registrato per le transazioni nel loro complesso; infatti, si è riscontrato un calo rilevante della quota di chi ha intenzione di acquistare.

Analizzando il profilo degli acquirenti è emerso che le figure più attive sarebbero le coppie giovani con figli piccoli, il cui capofamiglia ha un età compresa tra i 25 e i 44 anni, con un reddito medio – alto. Come per chi ha già comprato una casa, chi pensa di farlo è spinto dalla necessità di acquistare un’ abitazione principale (65,8%); quindi, chi acquisterà nel prossimo futuro lo farà prevalentemente per la necessità di avere una casa propria o per migliorare le proprie condizioni abitative. Al secondo posto, con un notevole divario, troviamo la motivazione come seconda casa per le vacanze (13,2%), seguita da coloro che intendono acquistare una seconda casa per parenti prossimi (10,5%); infine, vi è chi pensa di acquistare per investire il proprio capitale (9,2%).

L’ Indagine Tecnoborsa 2009: le famiglie italiane e il mercato immobiliare nelle sei grandi città

Le transazioni immobiliari effettuate negli ultimi due anni
Nel biennio 2007 – 2008 è emerso che solo il 10% degli intervistati ha effettuato almeno una transazione cioè, acquistato, venduto, preso in locazione e / o dato in locazione un immobile. Mettendo a confronto l’ Indagine attuale sui grandi Comuni con le due precedenti è emerso che continua a scendere la quota di chi ha effettuato almeno una transazione immobiliare nelle grandi città. Infatti, nell’ Indagine 2005 erano il 18,5% degli intervistati e nel 2007 sono stati il 12,4%.

Analizzando il profilo socio – demografico emerge che le famiglie più attive sono state quelle giovani senza figli o con figli piccoli (il cui capofamiglia ha meno di 45 anni), con un reddito ed un livello di istruzione medio – alti. Geograficamente le città più vivaci sono state Roma e Torino.

Le compravendite effettuate
Andando ad analizzare il comparto delle compravendite è emerso che il 4,7% degli intervistati ha acquistato un’ abitazione nel biennio esaminato, mentre l’ 1,1% ha tentato ma senza successo.

Rispetto all’ Indagine 2007 la situazione è rimasta sostanzialmente invariata, infatti, non è stato recuperato il calo di circa due punti percentuali che era stato rilevato nel 2005. Analizzando il profilo degli acquirenti si conferma una certa vivacità delle famiglie giovani – adulte in crescita: il soggetto protagonista resta, quindi, il nucleo familiare il cui capo famiglia ha un’ età compresa tra i 25 ed i 44 anni, senza figli o con figli piccoli oppure i single.

Quanto al profilo economico continuano ad emergere prevalentemente famiglie con un livello culturale alto o medio alto e con una buona situazione economica. Le città più attive sono state Torino e Roma.

Da un focus sulle cause del mancato acquisto è emerso che, così come già riscontrato nell’ Indagine 2007, più della metà dei fallimenti sono da imputarsi ai prezzi ritenuti eccessivi sia rispetto alle disponibilità delle famiglie, sia rispetto alla qualità degli immobili; a seguire, troviamo la scarsa offerta nella zona prescelta (22,7%), la mancanza di abitazioni consone alle esigenze dei potenziali acquirenti (18,2%) e, infine, la scarsa qualità degli immobili offerti (4,5%).

L’ Indagine Tecnoborsa 2009. Le famiglie italiane e il mercato immobiliare nelle sei grandi città. Transazioni e mutui

“Nelle transazioni immobiliari registrate nelle sei maggiori città italiane si registra una battuta di arresto di circa -8,5 punti percentuali rispetto al 2005, confermando una situazione già conclamata a livello nazionale. Quindi, si può affermare che il rallentamento del mercato immobiliare è in qualche misura indipendente dalle dimensioni dei Comuni”, ha dichiarato Valter Giammaria Presidente di Tecnoborsa.

Dall’ Indagine attuale il gap tra domanda e offerta, nel mercato delle compravendite, è risultato di 2,6 punti percentuali, valore superiore a quello rilevato nel 2007 (1,8 punti), ma ancora leggermente inferiore a quello del 2005 (3 punti percentuali). Anche per il mercato delle locazioni si è riscontrato lo stesso andamento in ripresa nel divario tra domanda e offerta (1,7 punti percentuali nel 2009, ed era 1 punto nel 2007 e 3,2 nel 2005).

Andando ad esaminare più in profondità gli acquisti effettuati, è emerso che il 4,7% degli intervistati ha comprato un’ abitazione nel biennio esaminato, mentre l’ 1,1% ha tentato ma senza successo. Rispetto all’ Indagine 2007 la situazione è rimasta sostanzialmente invariata; infatti, non è stato recuperato il calo di circa due punti percentuali che era stato rilevato nel 2005. Da un focus sulle cause del mancato acquisto risulta che, così come già riscontrato nel 2007, più della metà degli insuccessi sono dovuti ai prezzi ritenuti eccessivi, sia rispetto alla disponibilità delle famiglie sia rispetto alla qualità degli immobili.

Per quanto concerne l’ utilizzo dell’ immobile acquistato, al primo posto continuiamo a trovare l’ acquisto dell’ abitazione principale (77,4%) che, pur rimanendo al di sotto dei valori rilevati nel 2005, è salito di 22 punti percentuali rispetto al 2007; al secondo posto continuiamo a trovare la seconda casa vacanze (8,7%), anche se con una forte diminuzione rispetto al 2007 (-14,4 punti percentuali). I due requisiti a cui hanno prestato maggiore attenzione coloro che hanno acquistato o tentato di acquistare un’ abitazione, nel biennio preso in esame, sono stati dimensione (62,9%) e prezzo (59,6%).

Come in passato, emerge un buon grado di soddisfazione per le caratteristiche dell’ immobile acquistato, anche se sono cresciuti coloro che si sono dichiarati poco/per niente soddisfatti delle dotazioni e dello stato di conservazione (rispettivamente il 15,1% e il 21,5% degli acquirenti); viceversa, quasi il 100% ha affermato di essere molto / abbastanza soddisfatto delle dimensioni dell’ immobile comprato. Le città più attive negli acquisti risultano Roma e Torino.

Spostando l’ analisi su coloro che hanno venduto almeno un’ abitazione nel biennio 2007 – 2008 si è riscontrato che sono stati solo il 2,1% degli intervistati, confermando il trend discendente iniziato nel 2007; infatti, c’ è stato un calo di 0,6 punti percentuali rispetto al 2007 e di 1,9 punti rispetto al 2005. Le cessioni hanno riguardato prevalentemente le abitazioni principali (63,6%), fenomeno fortemente in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle due rilevazioni precedenti, mentre al secondo posto c’ è chi ha venduto le abitazioni tenute come investimento (13,6%).

Osservatorio Immobiliare Fiaip. Mercato immobiliare turistico secondo semestre 2008

Tiene il mercato delle seconde case. Da più di 5 anni cresce il valore immobiliare delle case vacanza ed oltre il 40% degli italiani acquista immobili ad uso turistico facendo ricorso ai mutui. Il mercato immobiliare turistico tiene e continua l’ aumento degli immobili messi in vendita (+4,2%). Lieve diminuzione dei prezzi di compravendite immobiliari in molte località turistiche, ma in discesa il numero delle transazioni (-10,8%).

La FIAIP, Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali, conferma il suo ruolo di osservatore privilegiato del mercato di compravendita di case e appartamenti ad uso turistico, uno dei fenomeni meno conosciuti e studiati del mercato turistico nazionale perché solo parzialmente rilevato dalle statistiche ufficiali.

L’ indagine sui valori di compravendita del secondo semestre del 2008 – e che contiene inoltre previsioni sul primo semestre dell’anno – è stata realizzata con il supporto della società Risposte Turismo ed ha coinvolto i delegati turistici della Fiaip di 20 località di particolare interesse turistico in tutto il territorio nazionale.

Con riferimento all’ intero campione, pur nella particolarità del contesto attuale, si assiste ad una buona tenuta generale del mercato: i valori di compravendita al metro quadro oscillano nel secondo semestre 2008 tra i 2.580 euro e 6.210 euro. Sempre complessivamente si registra un aumento degli immobili offerti in vendita del +4,2% a fronte di una riduzione del numero delle transazioni nell’ordine del – 10%.

Entrando nel dettaglio delle categorie di immobili individuate per ogni località, si passa dagli intervalli di minimo e massimo di 2.580 euro e 3.545 euro delle abitazioni semicentrali o periferiche ai 3.490 e 4.840 euro delle abitazioni centrali, mentre le abitazioni nuove o di pregio mediamente sono incluse in un range tra 3.945 e 6.220 euro.

Rispetto all’ ultima rilevazione 2007, si assiste complessivamente ad una riduzione dell’ intervallo tra le quotazioni minime e massime: a fronte di un leggero aumento dei valori minimi si riscontra infatti una contrazione dei valori massimi al metro quadro per ognuna delle tre categorie analizzate.

Il mercato immobiliare romano risente della crisi

Il calo del mercato immbiliare romano è stato da subito gia evidente nella prima parte del 2008. Sicuramente causato da un peggioramento delle tensioni finanziarie internazionali. Il deciso allungamento dei tempi di vendita e l’ampliamento degli sconti erano stati, infatti, i primi segnali che testimoniavano l’esaurirsi di un ciclo espansivo insolitamente lungo. A fotografare l’andamento del mercato immobiliare e’ Nomisma, nel suo 3/o Rapporto. Dall’analisi delle dinamiche semestrali emerge un quadro di assoluta fragilita’, in cui la modesta riduzione delle quotazioni di mercato (7.164 euro al metro quadrato per le abitazioni di pregio, 5.877 euro al metro quadrato in centro storico e 2.460 euro al metro quadrato in periferia) non e’ stata in grado di arginare la vistosa contrazione dei contratti stipulati. Il progressivo attenuarsi della rigidita’ dell’offerta induce a ritenere avviata una fase recessiva che potra’ consentire la ridefinizione, seppur non nell’immediato, di un nuovo equilibrio tra domanda e offerta su livelli di prezzo piu’ contenuti. Si tratta di una tendenza comune a tutti i segmenti in cui si articola il mercato immobiliare, anche se le evidenze piu’ eclatanti giungono in questa fase dal settore residenziale che, come spesso accade, anticipa e condiziona le dinamiche dell’intero comparto e soprattutto che aveva vissuto piu’ fortemente la fase espansiva del mercato.

Milano: principale mercato per gli investimenti pubblici e privati

Per il quinto anno consecutivo, Nomisma ha realizzato per conto di Assoimmobiliare e ANCI (Associazione Nazionale Comuni italiani) la rassegna dei principali progetti di sviluppo immobiliare presenti sul territorio nazionale. Il lavoro, presentato a Roma nel corso dell’ultima edizione di EPIC lo scorso 26 settembre, raccoglie 383 progetti che stanno ridisegnando e riconnotando le nostre città. I dati e le informazioni collezionate da Nomisma sono stati ordinati sulla base di un impianto metodologico che distingue tra progetti innovativi e programmi complessi di trasformazione urbana, promossi da promotori e finanziatori sia pubblici che privati. Osservando la distribuzione territoriale degli investimenti immobiliari, Milano si conferma anche nel 2007 il mercato preferito dagli investitori, grazie alla maggiore disponibilità di prodotto. Da segnalare inoltre l’incremento delle transazioni per investimenti immobiliari al di fuori dei due mercati consolidati di Milano e Roma anche se, il mercato delle cosiddette secondary location, soffre di una scarsità di offerta di qualità.

Treviso: prezzi immobili bloccati

Dopo i prezzi stratosferici degli anni scorsi, ora è crisi del mattone. Il mercato della casa è in calo nella nostra provincia. Tra il 2006 e il 2007 il numero di transazioni immobiliari è diminuito del 7,4 per cento in tutta la provincia. Sono dati forniti dall’Agenzia del territorio che in questi giorni ha reso pubblico il suo rapporto annuale che confermano la sostanziale stagnazione del mercato immobiliare a causa della crisi economica in atto. La regione Veneto è la quarta regione in Italia per numero di compravendite preceduta solamente dalla Lombardia, dal Lazio e dall’Emilia Romagna e rappresenta il 9 per cento circa del mercato immobiliare residenziale italiano e i dati sono più o meno omologhi in tutte le province venete, segno di una omogeneità regionale per quanto riguarda il mercato immobiliare. Analizzando i dati su scala regionale si evince che la provincia di Belluno è l’unica ad aver registrato rispetto all’anno precedente un incremento, seppur minimo: +0,44 per cento del numero di transazioni immobiliari.