Calo delle quotazioni nei quartieri con prezzi al di sopra della media cittadina (2.290 euro / m²). Il livellamento verso il basso dei prezzi dovuto a un’ offerta qualificata meglio distribuita a livello cittadino

Il listino dei prezzi delle case di seconda mano a Torino ha segnato un incremento dell’ 1,3% nell’ arco del 2009. È quanto emerge dall’ analisi sui prezzi realizzata dall’ Ufficio Studi di idealista.it su un campione di 518 immobili del portale.

La difficile congiuntura economica nell’ anno appena trascorso non ha provocato particolari crepe nel mattone torinese, che si conferma forse meno effervescente di altri, ma stabile con quotazioni in crescita a ritmo poco più sostenuto tasso d’ inflazione (0,8%, fonte Istat).
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Il mercato immobiliare torinese, nel corso del secondo semestre del 2009, si è contraddistinto per alcuni segnali di ripresa rispetto al deterioramento, diffuso in tutti i comparti, che si era manifestato nel primo semestre

In particolare, all’ interno delle zone periferiche, che avevano sofferto maggiormente la fase riflessiva, i valori di compravendita delle abitazioni hanno fatto registrare ancora variazioni negative, ma ben più contenute rispetto al semestre precedente.

Tale andamento è dovuto ad un parziale ritorno di interesse, solamente per le abitazioni, da parte della domanda che si è concretizzato, inoltre, in una diminuzione degli sconti medi sul prezzo richiesto per tale tipologia.
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Per la prima volta quest’ anno, prezzi giù sotto la Mole. Prosegue il trend negativo dei quartieri del centro (-0,5%; 2.975 euro / mq) dove il prezzo medio di un bilocale ora ammonta a 202.300 euro, circa 2mila euro in meno rispetto allo stesso periodo del 2008.

In flessione le quotazioni degli immobili a Torino: un calo dell’ 1% che fissa il prezzo medio a 2.324 euro / mq. È quanto emerge dall’ analisi sui prezzi realizzata dall’ Ufficio Studi di idealista.it su un campione di 668 immobili del portale.

Dopo un primo semestre all’ insegna delle quotazioni in rialzo, anche il mattone nel capoluogo piemontese segna una prima battuta d’ arresto. Guidano la discesa dei prezzi i quartieri San Paolo – San Donato (-0,9%; 2.365 euro / mq) – una flessione che ribalta i dati positivi emersi nei precedenti sei mesi – e il centro storico (-0,5%; 2.975 euro / mq), dove un appartamento di 68 mq – la dimensione standard degli immobili di Torino secondo idealista.it – costerebbe ora 202.300 euro, oltre 2mila euro in meno rispetto allo stesso periodo dell’ anno scorso.

Prezzi in aumento per borgo Vittoria – Vallette (+1,7%; 1.938 euro / mq), mentre prosegue il trend positivo per i quartieri Santa Rita – Lingotto – Mirafiori (+1,3%; 2.200 euro / mq) iniziato nel trimestre scorso. La periferia nord – orientale di Aurora – Rebaudengo rimane la più economica della città, con una media di 1.747 euro / mq nonostante abbia fatto registrare un nuovo lieve incremento dei prezzi nell’ ordine dello 0,5%.

A causa di un’ offerta immobiliare ancora esigua, al momento non è possibile fornire un dato di riferimento univoco per la zona collinare di Vanchiglia – Borgo Po – Moncalieri. Tuttavia si tratta di una zona di pregio le cui quotazioni possono superare i 5.000 euro / mq per immobili siti nei quartieri precollinari di Borgo Po e di Cavoretto

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Inversione di tendenza anche nel mercato degli affitti. Canoni più accessibili a Milano (-1,5%) e nella capitale (-3,9%). Dopo il primo semestre di quest’ anno resiste solo Torino (+1,3%). Prezzi dei canoni d’ affitto in altalena nel primo semestre di quest’ anno secondo l’ ultimo rapporto di idealista.it relativo a tre delle principali città italiane. Giù i prezzi a Milano (-1,5%), su a Torino (+1,3%), ancora più giù a Roma dove le locazioni sono calate addirittura del 3,9% rispetto a sei mesi fa.

La crisi, che si protrae da diversi mesi, ha spinto evidentemente i proprietari a rivedere a ribasso le proprie pretese o li ha costretti a rinegoziare il prezzo inizialmente pattuito per la locazione dei loro immobili, a fronte delle risorse sempre più esigue delle famiglie.

Milano
Dopo la frenata dei prezzi degli immobili da locare registratasi già a partire dal luglio dello scorso anno, proseguita poi con un leggero calo nella seconda parte dell’ anno, la caduta dei prezzi ha registrato un’ accelerazione in questo primo semestre del 2009.

In base all’ analisi condotta dall’ Ufficio Studi di idealista.it su un campione di 1.125 immobili presenti nel portale, affittare casa sotto la Madonnina costa in media 13,9 euro / mq, l’ 1,5% in meno di sei mesi fa, un 2,4% in meno rispetto allo stesso periodo dell’ anno scorso.
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2.347 euro / mq il prezzo medio di un immobile sotto la Mole. L’ aumento più tangibile nella zona periferica di Aurora – Rebaudengo (+3,4%). Centro storico per la prima volta sotto i 3mila euro / mq.

Tornano a salire i prezzi delle case a Torino nel secondo trimestre 2009, in modo più deciso rispetto al lieve rialzo registrato nei primi tre mesi dell’ anno (+0,3%). Da aprile a giugno, le quotazioni immobiliari sotto la Mole sono aumentate mediamente del 3,5%, portando il prezzo medio delle case a 2.347 euro / mq. Il dato emerge dall’ analisi periodica sui prezzi effettuata dall’ ufficio studi di idealista.it (www.idealista.it) su un campione di 715 immobili di seconda mano presenti nel portale.

Scendendo nel dettaglio delle zone cittadine, le uniche flessioni riguardano la zona Borgo Vittoria – Vallette (-0,8%; 1.905 euro/m2) e soprattutto il centro storico, dove i prezzi calano per il secondo trimestre consecutivo (-1,4%; 2.990 euro / mq) attestandosi, per la prima volta da quando è iniziata l’ analisi di idealista.it, al di sotto della soglia dei 3.000 euro / mq.
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Corso in Energy Management
29 giugno – 3 luglio Torino
14 – 18 settembre Padova

Quali sono i compiti e le funzioni dell’ esperto in gestione dell’ Energia? Quali sono le normative comunitarie e nazionali per l’ efficienza energetica? Quali sono gli interventi di razionalizzazione dei consumi energetici?

Sono questi alcuni degli interrogativi a cui risponderà il Corso in Energy Management organizzato da ISNOVA (Istituto per la Promozione dell’ Innovazione Tecnologica) in collaborazione con ENEA e FIRE (Federazione Italiana per l’ uso Razionale dell’ Energia).

La figura dell’ Energy Manager è nata negli USA all’ epoca della prima crisi energetica (metà degli anni ‘70) con l’ incarico di gestire i costi energetici dell’ impresa. In Italia, questa figura è stata riconosciuta istituzionalmente per la prima volta dalla Legge n.308 del 1982. Nel 1991 viene emanata la Legge n.10 con la quale la figura dell’ EM viene definita come “Responsabile per la conservazione e l’ uso razionale dell’ energi” e l’ obbligo di nomina viene esteso a tutti gli Organismi pubblici e privati, compresa la P. A.
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Negli ultimi sei mesi del 2008 i quartieri del centro della città hanno segnalato una diminuzione delle quotazioni del 3.3%. Si registra una situazione d’ attesa da parte dei potenziali acquirenti che, se non hanno l’ urgenza di cercare l’ abitazione, preferiscono aspettare prima di comprare fino a quando non raggiungono rapporto prezzo – qualità desiderato.

In questo periodo sono stati realizzati soprattutto acquisti per investimento, orientati su piccoli tagli, monolocali e bilocali da affittare, ma anche su tagli più grandi acquistati nell’ottica di salvaguardare il capitale. Chi ha comprato l’ abitazione per uso diretto lo ha fatto perché si è trasferito a Torino per lavoro o perché spinto dalla necessità di ampliare l’ appartamento.

Hanno tenuto le quotazioni degli immobili di prestigio, sebbene anche su questo segmento di mercato gli operatori segnalano una minore propensione da parte degli acquirenti a spendere le cifre del passato. Infatti al momento non si sono registrate compravendite per valori superiori a 5000 euro al mq anche se le richieste da parte dei proprietari toccano punte di 6000 – 7000 euro al mq.

Le quotazioni si sono abbassate soprattutto sulle abitazioni di medio livello ricostruite nel dopoguerra, spesso in mediocre stato di conservazione e che, nel passato, erano acquistate soprattutto da persone con una bassa disponibilità di spesa e che facevano ricorso al mutuo. Restano stabili le locazioni per le quali si registra una buona domanda da parte di studenti e trasfertisti.

Il trend varia per zone
Ne diamo qualche esempio. Un lieve rialzo dei prezzi ha interessato la zona intorno a via Milano, via Garibaldi, Piazza IV Marzo, in quanto nella seconda parte dell’ anno si sono fatte compravendite soprattutto su immobili di qualità, con caratteristiche apprezzate dai potenziali acquirenti come la luminosità e il contesto condominiale in cui è inserita l’ abitazione. Tutto questo ha determinato la chiusura delle compravendite a prezzi leggermente più alti (+4.2%) rispetto al semestre precedente. Si registra un calo della domanda di abitazioni e gli acquirenti hanno cercato casa per migliorare la loro situazione abitativa, orientandosi soprattutto su tagli più grandi (quattro locali) oppure per realizzare un investimento (in questo caso si sono preferiti i bilocali). La maggioranza degli immobili, sorta tra la fine del 1600 ed il 1800, è stata sottoposta ad interventi di riqualificazione che hanno rispettato le caratteristiche originali dell’ immobile. Al momento questi lavori sono ancora in corso e sono molto apprezzate le abitazioni situate su corso Garibaldi, zona pedonale. Le tipologie prestigiose possono arrivare a costare fino a 4500 – 5000 euro al mq, ben al di sopra dei valori medi di mercato.

La macroarea della città sabauda che ha segnalato la contrazione dei prezzi più sensibile è stata quella di Santa Rita – Mirafiori Nord con 5.2%, trascinata soprattutto dall’ andamento dei prezzi nel quartiere di Mirafiori Nord – Omero dove molti proprietari hanno rivisto verso il basso i prezzi di vendita dal momento che in zona si è registrato un calo della domanda. Acquistano soprattutto famiglie, mentre è bassa la domanda da parte di investitori. I trilocali sono la tipologia maggiormente richiesta e gli investitori invece preferiscono acquistare tagli più piccoli per una spesa media di 120 mila euro. Da segnalare, inoltre, un aumento del numero di acquirenti che comprano pagando in contante. L’ area di Mirafiori Nord – Omero, sorta negli anni ’70, piace perché servita, ben collegata con il Centro della città e comoda per l’ ingresso in tangenziale. Un appartamento ristrutturato su corso Orbassano o su corso Siracusa, vie principali del quartiere, costa circa 2800 – 2900 euro al mq, per una tipologia da ristrutturare il prezzo scende a 2000 – 2200 euro al mq.

Mercato più prestigioso e con protagonisti completamente diversi quello di Crimea e Cavoretto dove si segnala comunque un aumento delle tempistiche di vendita dal momento che i venditori sono poco propensi a ridurre i prezzi richiesti inizialmente. Nella zona precollinare non c’ è molta offerta sul mercato, soprattutto a Crimea e quando c’è in vendita una soluzione indipendente o un appartamento in stile liberty di particolare prestigio si acquista anche a prezzi più elevati della media. Questo accade raramente. Infatti è più facile che in vendita ci siano appartamenti in villa oppure soluzioni indipendente degli anni ‘60 – ‘70 per i quali invece i potenziali acquirenti non sono più disposti a pagare le cifre che si pagavano anche solo un anno fa. D’ altra parte i proprietari sono poco propensi a rivedere i prezzi verso il basso con la conseguenza che gli immobili per mesi restano invenduti sul mercato. Diversamente si registra un aumento della richiesta di abitazioni in affitto da parte delle giovani coppie a cui si aggiungono i professionisti che lavorano presso il vicino Ospedale delle Molinette.

Anche la macroarea di Nizza – Lingotto – Mirafiori Sud ha registrato una contrazione dei prezzi del 3.5% in particolare nella zona di Mirafiori – Plava dove il mercato immobiliare risente in parte della vicinanza dello stabilimento della Fiat. Infatti molti acquirenti della zona sono operai che in questo momento di difficoltà devono rinunciare all’ acquisto e in alcuni casi, seppur sporadici,vendere la casa perché impossibilitati a pagare il mutuo. Nella seconda metà del 2008 hanno acquistato prevalentemente stranieri e giovani coppie che si sono indirizzate verso le zone più economiche, come ad esempio via Plava, via Quarello, via Roveda, via Negarville dove i prezzi si aggirano intorno a 1300 euro al mq. Esiste poi una zona più residenziale caratterizzata da abitazioni indipendenti e semindipendenti dell’ epoca fascista con una bassissima offerta di immobili. Infine ci sono stabili degli anni ‘70 di edilizia civile valutati intorno a 1500 – 1600 euro al mq in buono stato di conservazione. Infine ci sono delle costruzioni dei primi anni ‘90.

Infine la macroarea di Borgo Vittoria – Barriera di Milano che ha messo a segno una variazione delle quotazioni al ribasso del 3.4% con una performance al ribasso per i quartieri di Barriera di Milano – Piazza Respighi e Borgo Vittoria – Venezia. A Barriera di Milano – piazza Respighi, nella seconda parte dell’ anno, si è registrato un calo delle domanda e chi ha acquistato aveva già una disponibilità di spesa da parte frutto di risparmio o di aiuti da parte delle famiglie. I potenziali acquirenti sono sempre più attenti al rapporto prezzo / qualità degli immobili mentre tra i venditori sembra esserci la coscienza che il mercato immobiliare è cambiato e per questo sono più propensi a trattare il prezzo, soprattutto se devono acquistare un’ altra casa a prezzo più basso. Più difficile che questo avvenga con coloro che sono in difficoltà nel pagamento del mutuo.

Tra gli interventi in corso sul territorio di Torino si segnalano il Grattacielo della Regione Piemonte nell’ area ex – Avio nel quartiere di Nizza – Millefonti. Continuano i lavori per la Spina Centrale, il progetto che copre diversi quartieri della città riqualificati con edifici di pregio. Tra i progetti più significativi il triangolo compreso tra Corso Mediterraneo, Corso Rosselli e Corso Lione, un tempo occupato dagli stabilimenti industriali della Materferro, che è stato convertito in zona residenziale. Tale progetto sarà completato dalla costruzione di due edifici, uno a destinazione terziario e l’ altro residenziale. Nel quartiere di Cit Turin, tra corso Inghilterra, corso Vittorio Emanuele II, via Cavalli e via Falcone sorgerà il grattacielo di Intesa San Paolo che dovrebbe fare coppia con il previsto grattacielo del complesso della Stazione di Torino Porta Susa. Quest’ ultima è ad oggi soggetta a lavori per permettere l’ avanzamento dei cantieri del passante ferroviario di Torino. A Mirafiori sorgeranno il Centro del Design del Politecnico, La cittadella Politecnica con 170 mila mq da destinare alla formazione e alla ricerca e il Mobility Village, un distretto di attività innovative di ricerca, formazione e produzione.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Tengono i prezzi in città: sui quartieri San Paolo – San Donato, ma il centro accusa una prima flessione (-0,6%). E intanto continua la parabola discendente dei prezzi dei quartieri periferici, ma è solo una frenata. Tutto fermo nel mercato torinese nel primo trimestre 2009, dove i prezzi delle case sono rimasti gli stessi di tre mesi fa, con un valore medio di 2.267 euro / mq.

I dati emergono dall’ analisi trimestrale sui prezzi effettuata dall’ ufficio studi di idealista.it su un campione di 759 immobili di seconda mano presenti nel portale un aumento modesto per un mercato che non fa registrare particolari sussulti da alcuni mesi e dove il prezzo di un appartamento di 68 mq – la dimensione standard degli immobili presenti a Torino secondo idealista.it – è di circa 154mila euro.

Per la prima volta da quando esiste questa statistica, il centro storico (zona Centro – Crocetta) registra un timido calo dei prezzi (-0,6%), in controtendenza rispetto agli aumenti deboli dell’ ultimo semestre del 2008. Il costo medio per abitazione comunque resta nella fascia al di sopra dei 3mila euro, a una media di 3.034 euro / mq.
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Si è svolto di recente, al Lingotto Fiere, il convegno organizzato dal settimanale PiùCase (edito da Terra Nova Editore s.p.a.) “Torino e la casa. Fotografia del mercato residenziale” al quale hanno preso parte Mario Parroco, direttore generale di Terra Nova Editore e importanti esponenti istituzionali, tra i quali Antonio Saitta presidente della Provincia di Torino e Roberto Tricarico, assessore alle politiche per la casa della città di Torino. L’ incontro ha voluto fare il punto sul tema della casa anche grazie alla presentazione dell’ indagine svolta da PiùCase sul mercato immobiliare del capoluogo piemontese e realizzata analizzando le risposte di un campione di 150 agenzie immobiliari della città.
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E’ in corso di demolizione, su ordine del Tribunale di Torino, una palazzina destinata ad accogliere due appartamenti. L’edificio era stato recentemente costruito abusivamente all’interno della proprietà in passato denominata “Villa Salus” (sopra corso Moncalieri) sottoposta a vincolo paesaggistico-ambientale. Dell’immobile verrà conservata solo una parte del piano terreno, ridimensionato ad una struttura tipo “pompeiana” inutilizzabile ai fini abitativi. L’abusivismo edilizio era stato individuato dagli Agenti della sezione San Salvario/Borgo Po della Polizia municipale, sotto la direzione del Pubblico Ministero Enrico Arnaldo Balme. Durante le indagini la Polizia municipale ha acquisito le fotografie aeree della città effettuate negli anni 2002 e 2004, dalle quali estrapolava l’immagine relativa al fabbricato preesistente. Inoltre, la perizia effettuata da un topografo comunale, in merito alla palazzina (abusiva) oggetto dei lavori edili, dimostrava che l’edificio non corrispondeva oltre che per dimensioni, anche per posizione ed orientamento a quello fotografato negli anni 2002 e 2004 e riportato in alcune carte tecniche.
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La Giunta ha approvato 26 progetti esecutivi relativi ad interventi mirati a migliorare la qualità e la sicurezza di altrettanti edifici scolastici di competenza provinciale con sede a Torino e provincia. Undici interventi sono cofinanziati dalla Regione Piemonte e fanno parte del Piano della Sicurezza approvato nel 2007, che prevede il cofinanziamento statale e regionale di 47 interventi in tre anni (2007-2009) volti alla messa in sicurezza degli edifici scolastici. I lavori in questione consistono in ripristini delle facciate, interventi di adeguamento degli impianti elettrici ed elevatori, rimozione di amianto, rifacimento di pavimentazioni e di servizi igienici, messa in sicurezza sismica. L’importo investito dalla Provincia per tali interventi ammonta a circa 2.300.000 euro. La Regione e lo Stato cofinanziano i medesimi interventi con all’incirca ulteriori 4.700.000 euro per un importo di oltre 7.000.000 euro complessivi. Altri tre progetti compresi per l’anno 2008 nel Piano della sicurezza verranno approvati entro la fine dell’anno.
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Si rileva la significativa differenza nei canoni relativi ai partecipanti al fondo Nazionale rispetto ai valori mensili del patrimonio disponibile e del patrimonio di E.R.P.S. Tale differenza, risulta notevolmente significativa per metrature molto contenute e per valori medi (da 61 a 70 mq), dove i valori relativi al fondo risultano molto superiori alle altre categorie (fino a 30 mq valori di canone quasi decuplicati). I valori dei canoni offerti sul mercato delle agenzie immobiliari, riflettono i valori presenti sul mercato immobiliare privato. E’ evidente, con la parziale eccezione della tipologia monolocale, la presenza di richieste che sono dalle 2 alle 4 volte il valore del canone corrisposto dai partecipanti al Fondo Nazionale, dalle 3 alle 6 volte il canone pagato dagli occupanti del patrimonio disponibile e quasi dieci volte il canone di locazione pagato dagli inquilini residenti nelle unità di Edilizia Residenziale Pubblica.
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