In base all’ analisi condotta dall’ Ufficio Studi Tecnocasa nella seconda parte del 2008 le quotazioni immobiliari delle principali località sul lago sono diminuite del 4,2%. Sul Lago di Garda si registra una contrazione del 3,9%; in particolare le località della sponda bresciana hanno segnalato una decrescita del 4,7%, con ribassi a Desenzano, Moniga del Garda e Sirmione. Sulla sponda veronese la diminuzione dei prezzi è stata del 2,9% con contrazioni più accentuate a Bardolino.
Sul Lago Maggiore il mercato della seconda casa ha registrato una diminuzione del 4,7%, con ribassi a Baveno, Pallanza e Suna. Invariate le quotazioni immobiliari di Intra. Variazioni negative anche per le località sui laghi del centro Italia. Sul Lago di Bracciano si registra un calo del 5,7% mentre sul Lago di Trasimeno c’ è stato un calo del 3,9%.
Lago di Garda – Sponda bresciana
Sulla sponda bresciana del Lago di Garda si registra stabilità a Manerba del Garda e una lieve diminuzione a Moniga del Garda (-4,8%). Un leggero rialzo delle quotazioni c’ è stata a Padenghe sul Garda (+2,7%) che offre più tipologie di prestigio sempre molto richieste. In generale, le abitazioni maggiormente in difficoltà sono quelle con un prezzo compreso tra 250 e 400 mila euro, mentre si vendono sempre bene soluzioni più costose o più economiche.
In quest’ area del Lago di Garda la richiesta di seconda casa proviene soprattutto da turisti delle province lombarde e della provincia parmense. Invece è meno sensibile la domanda da parte di turisti tedeschi, olandesi ed inglesi. La tipologia più ricercata è il bilocale da 50 mq circa, possibilmente con terrazzo o spazio esterno ed inserito in un contesto verde e tranquillo. Sono particolarmente apprezzate tutte le soluzioni con vista sul lago.
Tra le aree più richieste di Manerba sono da segnalare le località fronte lago di Porto Dusano, Romantica e Gardoncino dove si trovano residence con piscina e villette costruite negli anni ’70. La zona di Gardoncino è apprezzata per la vista sul lago e per le aree verdi. Qui si possono acquistare ville singole costruite negli anni ’60 e ’70 ed appartamenti con vista lago che, in buone condizioni, hanno un prezzo compreso tra 2500 e 2600 euro al mq.
A Moniga il completamento del nuovo porto turistico ha determinato un aumento della richiesta da parte di diportisti. Le quotazioni dell’usato vanno da 1800 a 2150 euro al mq mentre per le soluzioni nuove o ristrutturate si spendono tra 2000 e 2400 euro al mq.
Padenghe, ben collegata con l’ autostrada ed apprezzata per la sua tranquillità, si caratterizza per la presenza di soluzioni di prestigio valutate anche 3000 euro al mq. Da segnalare la realizzazione di un nuovo porto turistico.
In calo (-4,6%) i prezzi delle case a Sirmione nel secondo semestre del 2008. Gli acquirenti infatti si sono dimostrati più prudenti nell’ acquisto ed hanno comprato solo dopo lunghe trattative al ribasso. Nei primi mesi del 2009 comunque si registra una maggior fiducia da parte degli acquirenti.
Circa l’ 80% delle compravendite a Sirmione riguarda il mercato delle seconde case e ad acquistarle sono prevalentemente famiglie provenienti dalla Lombardia, dall’ Emilia Romagna e dal Trentino Alto Adige. La scelta ricade in genere su bilocali in residence con piscina. Più rari gli acquisti da parte di turisti inglesi e russi mentre sono in diminuzione quelli da parte di turisti tedeschi.
Gli stranieri investono capitali più importanti rispetto agli italiani ed acquistano generalmente ville oppure attici. Una villa nei pressi del lago può partire da un milione di euro. Un appartamento ristrutturato in residence a ridosso del lago costa da 4000 a 4500 euro al mq, mentre in zona Terme Nuove, nei pressi delle Terme di Virgilio ad un chilometro dal lago, il prezzo scende a 3000 euro al mq.
Da segnalare il completamento di un nuovo porto turistico ed il rinnovo dell’ arredamento urbano. Inoltre, entro il 2010, sul lungolago della penisola di Sirmione è prevista la realizzazione di una passeggiata.
Scendono i prezzi delle case anche a Desenzano (-13%), per effetto del calo delle richieste e della disponibilità di spesa degli acquirenti. Segnali di ripresa invece si registrano sul fronte degli acquisti per investimento. Aumenta infatti il numero di piccoli risparmiatori che decide di acquistare appartamenti da mettere a reddito, per un capitale medio investito compreso tra 90 e 120 mila euro.
A comprare seconde case in questa zona del lago di Garda sono prevalentemente famiglie lombarde. Sono rari gli acquisti da parte di turisti inglesi, tedeschi e russi. La scelta ricade prevalentemente su ampi bilocali o piccoli trilocali in residence con piscina, per una spesa complessiva compresa tra 200 e 300 mila euro.
Le zone di Piscine e Villaggio Garda, sorte negli anni ’90, sono tra le aree maggiormente richieste da turisti e residenti, perché ben servite. Un appartamento in buono stato costa tra 3000 e 4000 euro al mq.
In zona Desenzanino si possono acquistare appartamenti in palazzine costruite negli anni ’60 e negli anni ’80 apprezzate per la vicinanza al lago. Il prezzo di un appartamento in buono stato oscilla tra 3000 e 4000 euro al mq. Il Centro storico di Desenzano è caratterizzato da abitazioni risalenti al XIX secolo, i prezzi di queste tipologie variano tra 4000 e 6000 euro al mq in base allo stato di conservazione, alla posizione ed alla presenza di terrazzi o balconi. Dovrebbe essere approvato entro la fine del 2009 il nuovo Piano di Governo del territorio che prevede la trasformazione di alcuni terreni agricoli in terreni edificabili.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
