Dal 1° Rapporto Immobiliare Nomisma 2009. Il finanziamento immobiliare: il mercato dei mutui

di Redazione Commenta

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Secondo gli intermediari intervistati per il primo semestre dell’ anno in corso l’ inasprimento delle condizioni di offerta dei finanziamenti alle imprese si attenua a fronte di una domanda che continuerà ad essere debole.

I tassi di interesse si riducono
A proposito dei tassi di interesse, la diminuzione del tasso annuale di crescita dei mutui per l’ acquisto di abitazioni è conseguente all’ impatto frenante dei rialzi apportati dalla BCE ai tassi di riferimento a partire dal dicembre 2005.

Nel corso del 2008 è proseguito l’ andamento crescente dei tassi, anche se ad un ritmo inferiore rispetto al 2006 e al 2007, con aumenti di 31 punti base fra dicembre 2007 e settembre – ottobre 2008, per poi diminuire di 10 punti base nel quarto trimestre. La discesa dei tassi è proseguita anche nel primo trimestre del 2009 portando il livello del tasso medio in Europa a 4,39, 90 punti base in meno in 12 mesi.

In Italia, il tasso d’ interesse praticato sulle nuove erogazioni di mutui a tasso variabile si è ridotto dal 5,7 % in agosto 2008 al 3,7% nel mese di marzo del 2009. Il tasso fisso è sceso di circa un punto fino a raggiungere il 5% nel marzo del 2009.

Mutui a tasso fisso
La riduzione del costo dei mutui a tasso fisso ha fatto sì che si allineassero i tassi medi italiani con quelli dell’ area dell’euro. Questo per l’ aumento dei margini applicati dalle banche in alcuni paesi dell’ area. In Italia, lo spread tra il tasso fisso a 10 anni e il tasso di riferimento per questi contratti (IRS a 10 anni) è rimasto pressoché invariato in media d’ anno (1,3%); l’ andamento è stato simile per le banche grandi e piccole, appartenenti o meno a gruppi bancari.

Nell’ eurozona lo spread è aumentato in media d’ anno di 0,4 punti (allo 0,7%), raggiungendo a dicembre il livello praticato dalle banche italiane.

Mutui a tasso variabile
Per i mutui a tasso variabile il margine rispetto al tasso di riferimento (Euribor a tre mesi) si è ridotto in Italia per gran parte del 2008, fino a un punto di minimo nel mese di ottobre (0,4%), quando le banche hanno cercato di contenere l’ aumento dei tassi di interesse di mercato.

In media d’ anno lo spread è risultato simile a quello dell’ area dell’ euro (0,8%). Il differenziale rispetto al tasso Euribor è tuttavia fortemente risalito nei primi mesi del 2009, analogamente a quanto è accaduto nell’ area.

In Italia la Banca d’ Italia spiega questo incremento attraverso lo spread più ampio tra il costo delle obbligazioni a tasso variabile e il tasso Euribor, che le banche hanno dovuto applicare per sostenere la raccolta presso la clientela (conseguentemente è aumentato il premio di rischio).

Maggiori difficoltà per le famiglie
Come aveva previsto l’ OCSE, l’ aumento dell’ onere del debito ha reso più tese le condizioni finanziarie delle famiglie che nel 2008 hanno incontrato maggiori difficoltà nel rimborso dei debiti. Nell’ anno la Banca d’ Italia sostiene che la quota dei prestiti incagliati, su cui si riscontrano temporanei problemi di rimborso, è cresciuta dall’ 1,5 al 2,2%; la percentuale di crediti scaduti da almeno 90 giorni ha registrato un incremento di oltre un punto, raggiungendo il 4,3%.

Tuttavia, il rapporto fra nuove sofferenze e prestiti è aumentato in misura limitata e nel primo trimestre del 2009 risultava pari all’ 1,2% (0,9% alla fine del 2007). In prospettiva, a giudizio del Governatore della Banca d’ Italia, la vulnerabilità delle famiglie italiane indebitate potrebbe risentire del peggioramento delle condizioni del mercato del lavoro, che inciderà negativamente sull’andamento del reddito; un sostegno verrà comunque dalla recente flessione dei tassi d’ interesse.

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