Mercato immobiliare italiano. Il 2° semestre 2009 tra i migliori dal 2007. Nel secondo semestre del 2009, il mercato immobiliare italiano ha registrato un’ ulteriore contrazione delle quotazioni. Tuttavia, soprattutto in termini di volontà di acquisto, questo semestre è stato tra i migliori a partire dal 2007. Molti operatori immobiliari interpellati hanno registrato una diminuzione delle perplessità e dei dubbi relativi alla crisi economica che, nei mesi precedenti, avevano rallentato le decisioni d’ acquisto degli immobili, per lasciare spazio ad una crescente fiducia.
Aumento della domanda
Dall’ estate 2009 ad oggi si è registrato un aumento della domanda abitativa a dimostrazione del fatto che l’ ottimismo ritrovato si sta lentamente traducendo in una ricerca attiva sul mercato. Tra l’ altro i primi segnali, in questo senso, erano stati già colti nel secondo trimestre del 2009. La ripresa della fiducia nell’ acquisto della casa è stata indotta anche dal ribasso dei prezzi avvenuto negli anni scorsi. È sempre più diffusa tra i venditori la consapevolezza che il prezzo dell’ immobile debba riflettere le sue reali caratteristiche qualitative, pena l’ aumento dei tempi di vendita. Da qui la decisione dei venditori di abbassare i prezzi stimolando nuovamente gli acquisti.
In crescita gli immobili ad uso investimento
È ancora in crescita la domanda di immobili ad uso investimento che nei prossimi mesi potrebbe risentire positivamente del rientro dei capitali con lo scudo fiscale. Il mattone quindi è ancora considerato un impiego vincente per il capitale risparmiato negli anni. Così come nei mesi precedenti continua l’ atteggiamento selettivo e prudenziale degli istituti di credito rispetto all’ erogazione dei mutui sia dal punto di vista dell’ importo erogato sia da quello della solvibilità della clientela, con un allungamento delle tempistiche di erogazione del mutuo stesso e del perfezionamento delle compravendite.
Tempistiche di vendita
Gli ultimi dati ci dicono che, nelle grandi città, le tempistiche di vendita sono attualmente intorno a 156 gg. Anche nella seconda parte del 2009, si sono registrate soprattutto compravendite in cui il potenziale acquirente aveva già una parte del capitale a disposizione per finanziare l’ acquisto dell’ immobile e ha stipulato il mutuo solo ad integrazione del valore. Si sono confermate le difficoltà per tutti coloro che invece, non avendo risparmi da destinare all’ acquisto dell’ immobile, hanno dovuto ricorrere al finanziamento con elevate percentuali di intervento. Difficoltà acuite soprattutto per i monoreddito, immigrati e lavoratori precari.
L’ analisi dei prezzi
L’ analisi dei prezzi evidenzia una diminuzione dell’ 1,5% nelle grandi città, a seguire i capoluoghi di provincia con -2,2% e l’ hinterland delle grandi città con -2,3%. Le metropoli dunque hanno realizzato il risultato migliore e per ognuna di esse la diminuzione dei prezzi nel secondo semestre del 2009 è stata inferiore rispetto a quella registrata nella prima parte dell’ anno. Ha fatto eccezione solo Bologna, con un lieve peggioramento nella seconda parte del 2009. Milano e Roma sono state le metropoli che hanno registrato la diminuzione dei prezzi più contenuta rispettivamente con -0,4% e -0,8%.
Location
Nelle grandi città, ancora una volta, sono state le posizioni centrali a comportarsi meglio rispetto alle location semicentrali e periferiche. Nell’ hinterland delle grandi città il ribasso dei valori più sensibile si è registrato nei comuni della provincia di Palermo (-3,3%), seguiti da quelli della provincia di Roma e Bari (-3,1%). L’ analisi per aree geografiche evidenzia una diminuzione dei prezzi più elevata per i capoluoghi di provincia del Nord Italia e del Sud Italia (-2,3%); quelli del Centro Italia hanno segnalato una diminuzione dell’ 1,7%.
La qualità abitativa
Nel secondo semestre del 2009 è stata la qualità abitativa a fare la differenza, soprattutto per coloro che hanno realizzato acquisti migliorativi. Infatti hanno sofferto maggiormente le zone ad alta concentrazione di immobili di bassa qualità che interessano principalmente un target con bassa capacità di spesa. Ancora una volta gli immobili di particolare prestigio o con caratteristiche qualitative superiori a quelli dell’ offerta immobiliare circostante sono stati premiati dal mercato. Si sono così registrati leggeri ritocchi di prezzo verso l’ alto non solo nelle zone centrali ma talvolta anche in quartieri semicentrali e periferici.
Le tipologie
Le tipologie usate ed in buone condizioni sono state quelle più apprezzate soprattutto se l’ offerta immobiliare limitrofa è particolarmente vetusta, se c’ è poca offerta di nuove costruzioni o queste ultime sono collocate a prezzi superiori alla capacità di spesa espressa in zona. Gli acquirenti esprimono preferenze per le soluzioni poste ai piani alti, luminose e possibilmente con spazi esterni, inserite in decorosi contesti condominiali, posizionate in zone tranquille e poco trafficate. Lo stato di conservazione del condominio o del palazzo in cui l’ immobile è ubicato è un elemento che viene apprezzato sempre più.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
