Edilizia

Nuovi stadi nuovi business. Una nuova nicchia del mercato immobiliare italiano: gli stadi e l’ ambiente che li circonda

L’ universo del real estate guarda con grande attenzione al mondo del calcio. Le maggiori società di calcio, infatti, stanno seriamente valutando la costruzione di nuovi stadi di proprietà, sul modello di quanto già avviene in altri paesi, dove, adiacente all’ area dello stadio, è stata creata una vera e propria cittadella con iniziative collegate di tipo residenziale e commerciale, con ristoranti, musei del tifoso e box vip. I più abbienti, quindi, possono seguire la partita indisturbati, circondati da tutti i comfort.

Tra l’ altro, queste nuove costruzioni apportano dei vantaggi: ottimizzano i ricavi per le società, garantendo vantaggi economici sette giorni su sette e non solo in occasione degli eventi sportivi, e consentono alle pubbliche amministrazioni di conquistare il voto del bacino di utenza degli elettori tifosi che ben conoscono l’ equazione secondo cui maggiori ricavi determinano superiori possibilità di vittorie per la squadra.

Fra i progetti delle società italiane quello in stato più avanzato è quello torinese della Juventus dove i lavori sono già iniziati e dove è stata già completata la demolizione del vecchio impianto Delle Alpi per fare posto a un nuovo impianto di 40.200 posti che sarà pronto nel 2011 (sarà costruito senza barriere, verrà data importanza ai temi dell’ ambiente).

Nell’ ambito della stessa iniziativa verrà edificato, di fianco allo stadio, un nuovo centro commerciale (design di Giugiaro) di 19.500 mq. mq., con 60 negozi e un supermercato a marchio Conad (la vendita immediata dell’ area commerciale ha consentito di rientrare subito di una parte importante dei costi).

Regione Lombardia. Approvato il Dpefr anticrisi per il rilancio dell’ economia. Varato il documento di programmazione 2010

Soddisfatti il presidente della Regione Lombardia, Roberto Formigoni e l’ assessore alle Risorse, Finanze e Rapporti istituzionali, Romano Colozzi. Il Consiglio regionale ha approvato il Documento di programmazione economico – finanziaria (Dpefr) 2010, l’ ultimo di questa legislatura.

“Il documento di programmazione approvato – commentano il presidente e l’ assessore – si inserisce in un contesto finanziario e sociale molto delicato. Per questo abbiamo deciso di concentrare i nostri sforzi sulle misure anticrisi e sul rilancio dell’ economia che porta con sé un miglioramento della qualità della vita. Tanto possiamo fare e altrettanto potremmo fare se continueremo senza indugio a perseguire l’attuazione del federalismo fiscale e del regionalismo differenziato. Si tratta di elementi essenziali per valorizzare le potenzialità delle Regioni”.

“La politica e le istituzioni – proseguono Formigoni e Colozzi – si trovano ora di fronte ad una vera e propria sfida. Il primo traguardo che ci poniamo è quello di generare fiducia. Le famiglie lombarde non sono e non saranno lasciate sole, a cominciare da quelle numerose o che devono affrontare gravosi impegni di cura per la propria salute”.

“Il Dpefr – aggiungono il presidente Formigoni e l’ assessore Colozzi – prevede inoltre uno sforzo considerevole per la programmazione degli interventi legati a Expo 2015, una profonda revisione del rapporto fra la Giunta e il sistema regionale, un rafforzamento del ruolo della Regione nel coordinamento della finanza pubblica lombarda, un impegno costante nel settore della semplificazione amministrativa”.

I contenuti del Dpefr sono stati condivisi con i membri del Patto per lo Sviluppo, della Conferenza delle Autonomie e con le segreterie dei Tavoli territoriali di confronto, cioè con i soggetti istituzionali e sociali del sistema lombardo. Il Dpefr 2010 si inserisce in un contesto contrassegnato dalla crisi finanziaria mondiale e dai suoi effetti negativi sull’ economia reale. Per questo, il Documento concentra la propria attenzione sugli impegni per fare fronte alla crisi.

Housing sociale: pronte le norme operative e le prime risorse del Piano nazionale

Con la firma da parte del Presidente del Consiglio dei Ministri del Decreto che dà attuazione all’ articolo 11 del DL 112 / 2008 può dirsi definitivamente conclusa, anche se in ritardo, la fase di definizione dei contenuti più prettamente operativi. Sulla base di questi contenuti dovranno essere realizzate le successive fasi del piano casa comprese quelle che riguardano l’ effettiva realizzazione degli interventi previsti.

La definizione del Decreto, infatti, è stata oggetto di un lungo contenzioso tra Stato e Regioni che ha fatto slittare il termine inizialmente previsto per il 20 ottobre 2008 di circa dieci mesi. Il provvedimento giunge quindi dopo un prolungato esame nella Conferenza delle Regioni, il successivo esame da parte del CIPE (8 maggio 2009) e della Conferenza unificata Stato – Autonomie locali.

Le prossime scadenze
Il decreto sarà operativo solo dopo la sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale. Da tale data decorreranno i termini per la predisposizione del regolamento del fondo immobiliare (entro 90 gg). Per la ripartizione, sempre tramite decreto ministeriale, delle risorse disponibili tra le regioni (60 gg) mentre le proposte di intervento dovranno pervenire nei 180 gg successivi all`entrata in vigore di tale decreto.

Il DPCM si articola in due parti: la prima rappresenta il vero e proprio Decreto, la seconda è un allegato in cui sono contenute le norme attuative definite come Piano nazionale di edilizia abitativa.

Seminari di Architettura. Cersaie 2009 Salone Internazionale della Ceramica per l’ Architettura e dell’ Arredobagno

Prima conferenza di Architettura
martedì 29 settembre – ore 14.00
Galleria dell’ Architettura
Centro Servizi. Blocco D
Bologna

Costruire, Abitare, Pensare. Tendenze, Riqualificazione, Habitat e Prospettive sono i temi delle conferenze dalla Galleria dell’ Architettura di Cersaie 2009.

Costruire, Abitare, Pensare. Il più grande programma di architettura mai realizzato in occasione di Cersaie, il Salone Internazionale che si tiene a Bologna dal 29 settembre al 3 ottobre prossimi. Accanto alla Lectio Magistralis di Renzo Piano (1° ottobre, Palazzo dei Congressi), il programma prevede un calendario ricco di appuntamenti, ospitati all’ interno della Galleria dell’ Architettura (Centro Servizi. Blocco D), a cui prendono parte oltre 50 relatori.

Un ciclo di eventi di altissimo profilo testimoniato anche dagli stessi relatori: Alfonso Acocella, Giacomo Bizzarri, Stefano Boeri, Veronica dal Buono, Ian Davis, Giuliano Gresleri, Stefan Hitthaler, Michael P. Johnson, Fulvio Irace, Franco La Cecla, Orazio Lo Presti, Alessandro Marata, Carlo Massarini, Marco Mulazzani, Paolo Rava, Aldo Schiavone, Luigi Zoja tra gli altri.

Ceramica, protagonista dell’ habitat
(martedì 29 settembre – ore 14.00)
Nuovi trend nella progettazione è la prima conferenza di architettura che mira a fare il punto sull’ uso della piastrella di ceramica italiana nei moderni stili di progettazione.

Risparmio energetico. Detrazione 55% e contratto servizio energia

Vi sono due casi in cui la certificazione o la qualificazione energetica diviene necessaria in condominio. Il primo è quando si chiede la detrazione fiscale del 55% sul risparmio energetico. Secondo la prassi dell’ Enea, il tecnico deve ci compilato online l’ attestato di qualificazione, secondo lo schema previsto nell’ allegato A del Decreto Economia e Finanze 19 febbraio 2007.

L’ attestato di certificazione, invece, va redatto solo nelle regioni che hanno legiferato in materia e in cui le norme tecniche siano applicabili (attualmente Lombardia, Liguria, Emilia Romagna e provincia di Bolzano). Va comunque messo in un cassetto ed esibito solo in caso di controlli. I due attestati vanno redatti solo dopo il loro collaudo dei lavori, e testimoniano il raggiungimento di certi obiettivi previsti dalla legge per ottenere la detrazione.

Un altro caso in cui può scattare la certificazione energetica comune è quando il condominio si affida a un fornitore firmando un contratto di servizio energia. In tal caso si tratta di una certificazione comune, che deve però specificare le prestazioni alloggio per alloggio (quella indifferenziata non è ammessa). Secondo l’ allegato II al Decreto legislativo 30 maggio 2008, n. 115 tale contratto prevede la fornitura di una determinata quantità di calore a un prezzo periodico prefissato e indipendente dalla quantità di combustibile consumato, salvo adeguamenti al variare dei costi dei carburanti stessi.

Nuovi obblighi di schermatura dal sole delle finestre. Le eccezioni

Sia nel caso di nuove costruzioni che nel caso di ristrutturazione parziali, il nuovo decreto crea un’ importante eccezione all’ obbligo di sistemi schermanti o pellicole: i vetri a basso valore solare fanno eccezione. Il progettista, qualora valuti la mancanza di convenienza “in termini tecnico – economici”, e qualora le superfici vetrate abbiano “un fattore solare minore o uguale a 0,5”, può giustificare nella propria relazione tecnica l’ omissione dei sistemi schermanti esterni.

I motivi tecnico – economici
Non sono certo difficoltà pratiche di installazione: i sistemi schermanti potrebbero essere anche disposti sul Colosseo e le pellicole sulle vetrate del Duomo di Milano. Il probabile significato è che il progettista deve fare un calcolo costi – benefici, che riguarderà anche il periodo in cui è possibile ammortizzare l’ investimento, per poi ottenere un risparmio economico.

Motivi estetici o paesaggistici
Non sono espressamente citati. Comunque non si può certo rovinare la facciata di un bel palazzo storico o attentare al decoro architettonico di quella di un condominio, anche se si tratta di un palazzone anonimo, con soluzioni discordanti tra appartamento e appartamento (pellicole al secondo piano e tende al terzo).

Fattore solare minore o uguale a 0,5
Quanto al fattore solare pari o minore a 0,5, si intende semplicemente che va ridotto per lo meno a metà l’ apporto calorico dell’ energia solare. “In una nuova costruzione – spiega Mario Boschi, di Assovetro – il progettista, che per le norme già deve adottare doppi o tripli vetri con funzioni di coibentazione e barriera al rumore, in molti casi sceglierà di aggiungere a queste funzioni del vetro anche quella del basso fattore solare”.

L’ alloggio sociale. La situazione in Europa

Il tema dell’ alloggio sociale è caratterizzato dalla estrema diversità di soluzioni proposte a livello nazionale e regionale, sia per quanto riguarda la costruzione delle unità abitative sia per la loro assegnazione. La mancanza di una definizione comune di alloggio sociale e di un quadro legislativo comunitario in materia contribuisce a rendere ancora più difficile l’ identificazione di scenari comuni.

Soltanto l’ anno scorso il Parlamento europeo si è pronunciato sull’ argomento, richiamando la necessità di utilizzare in maniera più massiccia gli strumenti finanziari europei (come Jessica e Jeremie) per la costruzione di nuovi edifici e la riqualificazione delle aree in cui sono ospitati quelli esistenti.

La dimensione urbana del problema è senza dubbio uno dei pochi tratti comuni individuabili nei 27 Stati membri. Differenti invece le soluzioni di gestione del patrimonio abitativo sociale. Soltanto in Germania, Belgio, Danimarca, Finlandia, Ungheria, Slovacchia e Svezia sono delle società comunali ad occuparsi della costruzione degli alloggi mentre in altri paesi come Italia e Polonia permangono soluzioni locali su scala regionale.

Oltre alle imprese pubbliche, si registra la presenza di cooperative e associazioni non lucrative nella maggior parte dei paesi Ue, mentre tale soluzione non viene adottata in paesi come Bulgaria, Cipro, Romania e Malta. Il più alto numero di alloggi sociali in affitto in rapporto alla popolazione è presente in Danimarca e Austria, mentre il numero più basso è registrato a Cipro e in Spagna.

Le funzioni dell’ edilizia sociale e la generale sproporzione tra domanda e offerta di alloggi a basso prezzo sono però comuni a tutti i paesi. Problemi come il deficit di nuove costruzioni, l’ accesso maggiore a strutture di proprietà e l’ aumento generale dei prezzi degli affitti rappresentano i fattori che maggiormente concorrono all’ aumento di domanda di alloggio a basso costo, a cui si aggiungono tendenze sociali e demografiche comuni. Se si considerano poi concause come l’ invecchiamento della popolazione, l’ incremento dei tassi di immigrazione, l’ aumento di famiglie monoparentali e la maggiore pressione sulle zone urbane più ricche è ancor più evidente quanto il problema dell’ alloggio sociale sia difficile da risolvere.

1° Rapporto Immobiliare Nomisma 2009. Il settore edile nell’ anno in corso secondo l’ Ance

In base ai dati emersi dall’ indagine condotta dall’ Ance nello scorso mese di giugno presso le imprese associate, allo scopo di acquisire le previsioni per il 2009 dei livelli produttivi attesi per i diversi comparti di attività, emergono significative contrazioni dei volumi di produzione per tutti i segmenti d’ uso.

Sono infatti state riviste le previsioni per il 2009 formulate dall’ Ance nello scorso mese di Gennaio, con una contrazione degli investimenti nel settore che si stima possa raggiungere il -10,9% rispetto al 2008 (dopo il calo del -2,3% registrato a fine 2008 rispetto all’ anno precedente).

Dopo nove anni di crescita, pertanto, il settore è entrato nel 2008 in una fase recessiva, la cui dimensione e durata risulta di difficile previsione. Uno dei fattori determinati può essere ricercato nella forte contrazione del dinamismo residenziale che, fino al 2007, aveva trainato praticamente il settore, compensando i volumi più contenuti evidenziati dai comparti non residenziali e, soprattutto, delle opere pubbliche.

Investimenti in abitazioni
Secondo l’ Ance nel 2009 si dovrebbe evidenziare una contrazione media del -11,4% in termini reali, risultante da una previsione di calo del -19% degli investimenti in nuove abitazioni e da una flessione del -4,6% delle risorse destinate al recupero abitativo.

Agevolazioni fiscali
A questo proposito si sottolinea che il numero di agevolazioni fiscali per le spese di ristrutturazioni edilizie (36%) nei primi due mesi del 2009 è leggermente cresciuto (+0,2%) rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, evidenziando una tenuta del comparto rispetto alle opere di nuova edilizia.

Piano edilizia, Formigoni: una legge a misura di Lombardia

Il consiglio regionale ha approvato a larga maggioranza il progetto di legge “Azioni straordinarie per lo sviluppo e la qualificazione del patrimonio edilizio ed urbanistico della Lombardia” varato dalla giunta lombarda su proposta del presidente Roberto Formigoni di concerto con l’ assessore al Territorio e Urbanistica, Davide Boni, lo scorso 3 giugno.

Molto soddisfatto il presidente Formigoni che ha sottolineato come la maggioranza compatta abbia approvato il provvedimento con cui la Giunta si è impegnata a rilanciare il settore edilizio in Lombardia. “Un testo – ha aggiunto – che si attaglia come un vestito sulla nostra Regione; un vestito che da oggi potrà essere ancora più bello, più forte e più adatto alle esigenze delle famiglie. Con questa legge diamo impulso al settore edilizio, favorendo una ripresa dell’ edilizia di qualità, migliorando il patrimonio residenziale esistente dal punto di vista estetico, funzionale e sotto il profilo energetico e ambientale”.

Notevoli anche le ricadute positive
sia per quanto riguarda l’ economia che l’ occupazione
“Vogliamo – ha detto ancora il presidente lombardo – accrescere il bello, l’ ecocompatibile, il risparmio energetico, il lavoro”. L’ insieme degli investimenti potenziali è stimato tra 5,8 e 6,5 miliardi di euro; positiva anche la ricaduta sull’ indotto occupazionale, valutabile in 30.000 nuovi posti di lavoro, e sul profilo energetico con un risparmio annuo valutabile in circa 44 milioni di euro.

Entusiasta anche l’ assessore Davide Boni che ha sottolineato la strategicità di tale legge in un momento particolarmente difficile per l’ economia italiana
“Provvedimento storico per uscire da situazione difficile: grandi opportunità anche per i soggetti pubblici. Il nuovo testo – ha spiegato – consente di intervenire solo sugli edifici esistenti, non di utilizzare nuove aree. Siamo l’ unica Regione in Italia a tutelare i centri storici (si posso solo sostituire edifici non coerenti con le caratteristiche storiche, architettoniche, paesaggistiche e ambientali, previo parere vincolante delle Commissioni regionali per il paesaggio); le aree naturali (dove non si potrà intervenire) e le zone inserite nei parchi regionali (dove si applica riduzione di un terzo dell’incremento massimo consentito degli edifici esistenti”.

Incentivi dalle regioni a chi rispetta gli standard del Protocollo Itaca. Premi alla casa ecocompatibile

Nonostante le varie definizioni legislative utilizzate in passato – bioarchitettura, bioedilizia, edilizia bioclimatica – le norme regionali si stanno allineando a uno standard unitario, al quale sempre più spesso è legata l’ erogazione di bonus e incentivi vari. In sintesi, uno standard comune per valutare (e premiare) gli interventi di edilizia sostenibile.

L’ edilizia sostenibile è un passo in avanti rispetto alla riduzione dei bisogni energetici degli edifici, perché non guarda solo al taglio dei consumi di metano, gasolio ed elettricità – e alla conseguente riduzione dell’ anidride carbonica nell’ aria – ma anche a tutti i tipi di impatto nell’ ambiente di un edificio.

Ma se è più semplice constatare un risparmio energetico, controllando quanti litri di gasolio, metri cubi di metano o kw di elettricità si sono utilizzati, pur tenendo conto delle varianti climatiche di anno in anno, più complicato è trasformare in numeri un minore impatto ambientale.

Ad esempio, il calo di sostanze inquinanti nelle stanze di casa dato dall’ uso di materiali edili naturali, la riduzione delle emissioni sonore, il recupero delle acque da pioggia sono difficili da quantificare.

Eppure, se si vuole sostenere l’ edilizia di alto livello ecologico con incentivi pubblici, diventa indispensabile distinguere, con criteri non ambigui, se tra due abitazioni una abbia una qualità ambientale maggiore dell’ altra.

La soluzione: gli standard del Protocollo Itaca
A vararlo è stato la Conferenza dei presidenti delle Regioni e delle Province autonome, il 16 gennaio 2004. Itaca è un ente tecnico della Conferenza stessa che, rifacendosi a esperienze estere, ha redatto un metodo di valutazione delle prestazioni energetico – ambientali degli edifici a punteggio, che sta divenendo il punto di riferimento di tutta la normativa regionale sull’ edilizia sostenibile e viene costantemente aggiornato (l’ ultima edizione è stata approvata due mesi fa).

Contratto d’ appalto. Fondamentale la scelta del direttore dei lavori, che quasi sempre si identifica con il progettista dell’ opera

La prima scelta di un committente è quella del direttore dei lavori, che deve essere un professionista del tutto estraneo agli interessi delle ditte coinvolte, per essere certi della sua imparzialità. Sarà il direttore dei lavori che predisporrà il cosiddetto “capitolato”, da presentare a imprese ed artigiani per ottenere i preventivi. Si tratta di un elenco di lavori in cui viene specificato, per ciascuno, il prezzo unitario, eventualmente al metro quadrato o cubo, e l’ importo totale.

Il capitolato
Deve essere dettagliato in più voci relative alle varie fasi di realizzazione, per facilitare il confronto tra vari preventivi e non avere sorprese nel corso dei lavori e anche dopo il loro termine. Oltre al capitolato delle opere, occorrerà predisporre anche uno dei materiali utilizzati, con relative marche, codici di riferimento e, quando è il caso, anche campioni (per esempio una piastrella, un listone di parquet, una presa elettrica).

Il contratto d’ appalto
Non meno importante del capitolato. Spesso esso include due documenti: il primo è relativo alle condizioni generali del contratto stesso (ed è un prestampato che l’ impresa edile cerca di proporre) e il secondo è il contratto vero e proprio, che è bene sia stilato dal direttore dei lavori. Tra committente ed esecutore dell’ opera intercorrono responsabilità reciproche, in linea, in deroga o in aggiunta a quelle previste nel codice civile, e in genere riguardano anche le garanzie per vizi dell’ opera eseguita e la possibilità o meno di subappalto (può essere prudente escluderla).

La norma antiestorsioni. Bonifati (Ance): “Troppe responsabilità per le aziende”

Un’ impresa vittima del racket corre il rischio di essere esclusa per tre anni dagli appalti, se non denuncia l’ estorsione subita. Ma non tutti sono d’ accordo sull’ interpretazione della norma contenuta nel pacchetto sicurezza. Secondo i costruttori, resta troppo greve il peso della responsabilità in capo alle imprese, “mentre lo Stato continua a sottrarsi ai propri doveri”, dice il responsabile del comitato Mezzogiorno Ance, Vincenzo Bonifati; mentre alla Procura nazionale antimafia sottolineano “almeno tre punti che denunciano la pericolosa debolezza dell’ impianto”.

Visuali differenti sullo stesso tema. A questo punto, la risposta verrà dall’ applicazione della modifica apportata giovedì al Codice dei contratti pubblici. Già nella formazione della legge sicurezza, comunque, le divergenze tra imprese e magistrati erano emerse con forza.

Secondo la nuova normativa, l’ imprenditore che subisca e non denunci pressioni mafiose, potrà essere escluso dagli appalti, anche se proverà di essere vittima e non complice delle cosche. Ma la sanzione scatterà a certe condizioni: se, per esempio, sarà riconosciuta l’ aggravante della modalità mafiosa e se a carico dell’ estortore sarà stata almeno depositata una richiesta di rinvio a giudizio nei tre anni antecedenti alla pubblicazione del bando d’ appalto.

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