Mercato immobiliare

Eolico. Limiti di dislocazione: illegittime le norme regionali

I pannelli fotovoltaici non su tutte le nuove costruzioni. Infatti la norma che scatterà dal 2010 prevede che il kW di elettricità che occorrerà produrre per ogni unità residenziale provenga da fonti rinnovabili in genere, da altri impianti quali geotermici, a biomasse o eolici, ad esempio. Ed è proprio sullo sviluppo dell’ energia dal vento che in questo ultimo anno c’ è stata un’ incredibile accelerata, soprattutto in molte regioni meridionali.

Gli inconvenienti dell’ eolico sono essenzialmente due. Il primo è il costo dell’ impianto, giustificato solo per un condominio o un’ azienda agrituristica (sono da investire almeno 50 mila euro, per i più piccoli). Il secondo è il possibile impatto visivo e ambientale.

Su quest’ ultimo nodo è destinata ad avere una grande importanza una recentissima sentenza della Corte Costituzionale (29 maggio 2009, n. 166), che ha ritenuto illegittimo l’ articolo 6 della legge della regione Basilicata 26 aprile 2007, n.9 (Disposizioni in materia di energia), bloccando indirettamente tutte le norme locali, anche di altre regioni, che regolano l’ inserimento degli impianti eolici nel paesaggio.

Problemi di condominio: divieto di magazzino con bagno nell’ edificio condominiale

Spesso capita che un regolamento condominiale contrattuale vincoli le cantine all’ uso di sgombero o deposito. Il condomino può destinare la cantina a magazzino, ma non può realizzare in essa un servizio igienico, che presuppone la permanenza di persone all’ interno dei locali, con la conseguenza che si ha un illegittimo cambio di destinazione di uso. Questo in sintesi il contenuto della sentenza del Tribunale di Milano, 19 maggio 2009, n. 6867.

Nel caso affrontato dal Tribunale Milanese, un condomino aveva impugnato una delibera condominiale. In essa il condominio – con la maggioranza di cui all’ articolo 1136, comma 2, Codice Civile (500 millesimi e maggioranza degli intervenuti) – aveva deliberato di modificare l’ impianto fognario in modo da non connettere ai nuovo scarichi il bagno già esistente nella cantina – magazzino del condomino stesso (salvo l’ esecuzione di costose opere di allacciamento).

Il condomino era proprietario di due locali su due diversi livelli (piano terreno e seminterrato), destinati ad ufficio commerciale con esposizione e sottostante deposito merci. Il condominio si era costituito in giudizio dichiarando che la delibera era legittima e aveva chiesto la rimozione del servizio igienico realizzato nella cantina, in quanto, secondo il regolamento contrattuale, la cantina doveva essere destinata esclusivamente a locale di sgombero (o al più a magazzino) con esclusione di qualunque altra destinazione.

Il Tribunale ha principalmente stabilito che la modifica dell’ impianto fognario, quando si preveda la soppressione del precedente e la sua integrale sostituzione, con nuovi percorsi e quindi con necessità di nuove opere per gli allacciamenti, deborda dall’ area della manutenzione straordinaria e integra innovazione, con conseguente necessità del quorum di cui all’ articolo 1136, comma 5, Codice Civile (666 millesimi e la maggioranza dei partecipanti al condominio). Conseguentemente la delibera assembleare impugnata doveva ritenersi illegittima. E sino a qui nulla di nuovo.

Fonti rinnovabili nelle nuove costruzioni. Tutte le procedure per ottenere lo sconto del 55%

A regolare l’ iter per lo sconto fiscale del 55% è il Decreto dello sviluppo 19 /2 / 207, modificato dai decreti 26 / 10 / 2007 e 7 / 4 /2008. La documentazione di cui bisogna disporre può essere ripartita in due categorie: quella che va conservata in un cassetto ed esibita a richiesta e quella che va inviata.

Documentazione da conservare
1) Asseverazione da parte di un tecnico abilitato attestante il rispetto dei requisiti tecnici prescritti. In caso di esecuzione di più interventi sul medesimo edificio l’ asseverazione può essere unitaria e fornire in modo complessivo i dati e le informazioni richieste. Questo documento, se riguarda gli interventi di sostituzione di finestre e infissi, e nel caso di caldaie a condensazione con potenza inferiore a 100 kW, può essere sostituito da una certificazione dei produttori.

2) Fatture o le ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute per la realizzazione degli interventi. Secondo interpretazioni delle Entrate, anche l’ agevolazione della detrazione del 55% (e non solo quella del 36%), è condizionata all’ indicazione in fattura del costo della manodopera utilizzata per la realizzazione dell’ intervento

3) Ricevuta del bonifico bancario o postale attraverso il quale è stato effettuato il pagamento (per i non titolari di reddito d’ impresa).

4) Per i lavori condominiali, copia della delibera assembleare e quella della tabella millesimale di ripartizione delle spese.

5) Per i lavori eseguiti dall’ inquilino o dal comodatario, dichiarazione di assenso del proprietario.

6) Ricevuta di invio tramite internet della documentazione tecnica all’ Enea.

7) Nelle regioni in cui è stata varata, è necessario conservare in un cassetto anche la certificazione energetica, redatta secondo i criteri locali.

Vacanza Natura. Rilanciare l’ Abruzzo attraverso il turismo sostenibile

In Abruzzo i campi avventura e le vacanze natura sono un’ esperienza ormai consolidata da tanti anni di successi. Le proposte per l’ estate 2009 delle “Vacanze Natura” degli operatori accreditati dal WWF. Le Vacanza Natura sono una delle più consolidate realtà del turismo sostenibile in Italia. Sono vacanze di 7 / 10 giorni nei luoghi naturalisticamente più belli del nostro Paese, realizzate con la consulenza e la supervisione del WWF per quanto riguarda i progetti e la loro progettazione da parte degli operatori che aderiscono alla Carta di Qualità del WWF per il turismo responsabile naturalistico.

L’ offerta è via via cresciuta nel corso degli anni e così ogni estate sono migliaia gli adulti, i bambini ed i ragazzi che scelgono questo tipo di vacanza divertente e rispettosa dell’ ambiente. Nate come attività di volontariato rivolta a pochi appassionati negli Anni ’70, sono oggi diventate una realtà capace di movimentare migliaia di soggetti ogni anno e di dare lavoro a centinaia di professionisti. Le Vacanze Natura si svolgono in tutta Italia e l’ Abruzzo, con le sue aree naturali protette, è da sempre una delle mete preferite degli eco turisti.

Purtroppo, quest’ anno tutto il settore del turismo in Abruzzo sta risentendo pesantemente del terremoto de L’ Aquila che ha fatto crollare la richiesta di vacanze soprattutto nelle aree interne e montane. Il WWF, da subito, ha cercato di promuovere il turismo dei parchi e delle riserve abruzzesi nella convinzione che anche attraverso il turismo sia possibile garantire un più rapido ritorno alla normalità, assicurando agli operatori turistici quelle entrate economiche indispensabili per fare in modo che la crisi non acuisca i già tanti disagi lasciati dal terremoto.

Per fare questo il WWF ha lanciato una specifica campagna che prevede il dono di un panda di cartapesta ai primi 150 bambini che si sono iscritti a campi in Abruzzo.

La certificazione o qualificazione energetica obbligatoria per le unità immobiliari costruite o vendute

Come è già noto, dal 1° luglio 2009 è entrato in vigore l’ obbligo di dotare di attestato di certificazione energetica le singole unità immobiliari, anche sotto i 1000 mq, vendute o affittate, sia esistenti che di nuova costruzione. Tuttavia, nelle regioni in cui non è stato predisposto, la certificazione energetica è di fatto sostituita dall’ attestato di qualificazione energetica, redatto dal direttore dei lavori e presentato al Comune di competenza contestualmente alla dichiarazione di fine lavori.

Purtroppo, a confondere le idee al cittadino, sta il fatto che di attestati di qualificazione energetica ne esistono due, con identico titolo. Il primo, più conosciuto, è l’ allegato A al Decreto Economia e Finanze 19 febbraio 2007, che va compilato telematicamente sul sito dell’ Enea per poter ottenere la detrazione del 55% sul risparmio energetico.

Il secondo è citato dal Dlgs n. 152 / 2005 sul rendimento energetico in edilizia, come un semplice documento che può essere predisposto a cura dell’ interessato, al fine di semplificare il rilascio della certificazione energetica.

Quindi la qualificazione finisce per assumere un ruolo sostitutivo della certificazione energetica che, non avrebbe per legge, in mancanza di meglio. Formalmente non dovrebbe essere per forza necessario seguire lo schema previsto dall’ allegato A al Dm 19 / 2 / 2007, anche se questa resta la scelta più prudente.

Quanto detto non vale per tre regioni (Lombardia, Liguria ed Emilia Romagna) e due province autonome (Trento e Bolzano) in cui la certificazione energetica è già una realtà e in cui anche le scadenze della sua adozione per le unità immobiliari singole possono essere diverse.

Regole di condominio: i cambiamenti causati dal nuovo Dpr sul risparmio energetico

Il ritardo di mesi con cui il Dpr n. 59 / 2009 è uscito sulla Gazzetta Ufficiale è stato anche dovuto a uno scontro di opinioni e interessi sulla parte in cui si ostacolava la trasformazione di impianti termici centralizzati in impianti singoli. Il testo definitivo è stato “ammorbidito”: si permette che un tecnico giustifichi, con cause di forza maggiore, la necessità della trasformazione della caldaia condominiale in tante singole oppure spieghi quali sono gli impedimenti che vietano l’ adozione della contabilizzazione del calore (cioè la possibilità di spegnere o regolare i caloriferi in ogni singolo appartamento, pur serbando la caldaia centralizzata, pagando poi le bollette in proporzione al consumo).

Tuttavia sembrano molto rari i casi in cui il termotecnico possa affermare che non è possibile mantenere l’ impianto unico o è difficile installare i contatori calore, in occasione del rifacimento dell’ impianto. Nel primo caso l’ impedimento più serio parrebbe quello del passaggio dall’ alimentazione a gasolio a quella a metano, che crea due tipi di problemi. Il primo è che può essere necessario intubare le canne fumarie con condotti di diametro inferiore rispetto a quelli previsti per i fumi del gasolio. Il secondo, più serio, è il fatto che i locali che ospitano le caldaie centralizzate a metano necessitano di maggiore aerazione di quelli per caldaie a gasolio (il metano è un gas e non un liquido). Quindi potrebbe essere necessario spostare la caldaia altrove.

Incentivi dalle regioni a chi rispetta gli standard del Protocollo Itaca. Premi alla casa ecocompatibile

Nonostante le varie definizioni legislative utilizzate in passato – bioarchitettura, bioedilizia, edilizia bioclimatica – le norme regionali si stanno allineando a uno standard unitario, al quale sempre più spesso è legata l’ erogazione di bonus e incentivi vari. In sintesi, uno standard comune per valutare (e premiare) gli interventi di edilizia sostenibile.

L’ edilizia sostenibile è un passo in avanti rispetto alla riduzione dei bisogni energetici degli edifici, perché non guarda solo al taglio dei consumi di metano, gasolio ed elettricità – e alla conseguente riduzione dell’ anidride carbonica nell’ aria – ma anche a tutti i tipi di impatto nell’ ambiente di un edificio.

Ma se è più semplice constatare un risparmio energetico, controllando quanti litri di gasolio, metri cubi di metano o kw di elettricità si sono utilizzati, pur tenendo conto delle varianti climatiche di anno in anno, più complicato è trasformare in numeri un minore impatto ambientale.

Ad esempio, il calo di sostanze inquinanti nelle stanze di casa dato dall’ uso di materiali edili naturali, la riduzione delle emissioni sonore, il recupero delle acque da pioggia sono difficili da quantificare.

Eppure, se si vuole sostenere l’ edilizia di alto livello ecologico con incentivi pubblici, diventa indispensabile distinguere, con criteri non ambigui, se tra due abitazioni una abbia una qualità ambientale maggiore dell’ altra.

La soluzione: gli standard del Protocollo Itaca
A vararlo è stato la Conferenza dei presidenti delle Regioni e delle Province autonome, il 16 gennaio 2004. Itaca è un ente tecnico della Conferenza stessa che, rifacendosi a esperienze estere, ha redatto un metodo di valutazione delle prestazioni energetico – ambientali degli edifici a punteggio, che sta divenendo il punto di riferimento di tutta la normativa regionale sull’ edilizia sostenibile e viene costantemente aggiornato (l’ ultima edizione è stata approvata due mesi fa).

Obbligatorie le fonti rinnovabili nelle nuove costruzioni. Le norme nazionali e regionali

Le Finanziarie 2007 e 2008 hanno introdotto nel testo unico dell’ edilizia un nuovo obbligo per gli edifici di nuova costruzione, per ottenere il rilascio del permesso di costruire. Nei regolamenti edilizi comunali deve essere introdotta una norma: l’ installazione di impianti per la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili, per garantire una produzione energetica non inferiore a 1 kW per ciascuna unità abitativa, compatibilmente con la realizzabilità tecnica dell’ intervento.

Per i fabbricati industriali, di estensione superficiale non inferiore a 100 metri quadrati, la produzione energetica minima è di 5 kW. Quasi sempre si tratta di porre in opera pannelli solari fotovoltaici, perché il ricorso ad altre fonti rinnovabili (per esempio l’ eolico o il geotermico) sarà abbastanza raro. La legge n. 14 / 2009 ha prorogato fino al 1º gennaio 2010 il termine di decorrenza della norma.

Alcune leggi regionali hanno ripreso il nuovo dettato del Dpr n. 380 / 2001, introducendo però alcune variazioni. Esse valgono sempre per gli edifici di nuova costruzione, per le ristrutturazioni e / o gli aumenti volumetrici.

Piemonte (Legge n. 13 / 2007)
Almeno il 60% del fabbisogno annuale di energia primaria richiesto per la produzione di acqua calda sanitaria dell’ edificio deve essere assicurata da pannelli solari termici integrati nella struttura edilizia.

Cose di condominio. Il lastrico solare: criteri d’ uso, ripartizione spese per la manutenzione, i limiti alla proprietà

Il lastrico solare è la copertura di un edificio con superficie non completamente orizzontale, ma lievemente inclinata per favorire lo smaltimento delle acque. A tutti gli effetti, è parte comune a tutti i condomini. Quindi le spese per la sua riparazione o ricostruzione competono a tutti, in base ai rispettivi millesimi di proprietà.

Il lastrico solare praticabile può essere utilizzabile da tutti i condomini o dato in proprietà od uso esclusivo ad uno solo o ad alcuni di essi. Quasi sempre si tratta del residente all’ ultimo piano dell’ edificio. Se è usato da tutti, la spartizione della spesa è in proporzione ai millesimi, salvo patti contrari.

Quale il criterio dell’ uso
Quando il lastrico serve solo a uno dei proprietari del palazzo, ovviamente costui non deve pagare come gli altri. In questo caso, o il regolamento contrattuale decide, in uno dei suoi articoli, una particolare suddivisione, che andrà applicata oppure non ne fa parla. Solo in tale eventualità, secondo l’ articolo 1126 del codice civile, le spese di manutenzione ordinaria spettano per intero al proprietario. Invece quelle di riparazione e ricostruzione vanno suddivise per un terzo a carico del proprietario (o utilizzatore esclusivo) e per i rimanenti due terzi a carico di tutto il condominio, proprietario escluso, per quanto riguarda la sua quota millesimale di proprietà.

Un particolare tipo di lastrico solare è la terrazza a livello. Vi si accede da un appartamento che è situato al suo livello e funziona da copertura solo per una parte dello stabile. Essa è in genere di proprietà o in uso perpetuo al proprietario dell’ appartamento del quale è pertinenza Anche le sue spese di manutenzione straordinaria vanno ripartite in base dell’ articolo 1126 del codice civile. Però i due terzi sono a carico solo di coloro che si trovano sotto la sua proiezione geometrica dal suolo fino all’ ultimo piano, a prescindere dalla porzione coperta dei loro appartamenti. Il terzo rimanente è ovviamente a carico del proprietario.

Risparmio energetico. Vecchie e nuove regole per la detrazione del 55%

La detrazione sulle opere di recupero per il risparmio energetico riguarda quattro particolari tipi di lavori. Occorre raggiungere certi particolari livelli di risparmio fissati dal Decreto del Ministero dello Sviluppo 11 marzo 2008 (solo un tecnico è in grado di valutarli).

Le opere sono:

1. Qualsiasi opera di riqualificazione globale dell’ edificio che permetta di raggiungere determinati parametri di fabbisogno termico Gli obiettivi da conseguire variano a seconda dell’anno in cui si sono terminati i lavori. Infatti i parametri sono due, il primo valido per il biennio 2008 – 2009, il secondo, più rigido, per il 2010. L’ agevolazione scatta solo se il fabbisogno termico ridotto si consegue in edifici completi (condomini e villette): esclusi i singoli appartamenti. In genere si tratta dell’azione combinata dei punti 2) e 4).

2. Le coibentazioni degli edifici con particolari requisiti di trasmittanza termica (misura del flusso di calore che passa attraverso una parete per metro quadrato di superficie), prefissati dallo stesso Decreto dello Sviluppo, che riguardino:

a) pareti che danno sull’ esterno
b) finestre e portefinestre che danno sull’ esterno e che racchiudono zone riscaldate (escluse, per esempio, le finestre sulle scale condominiali o le porte di ingresso degli appartamenti)
c) pavimenti e soffitti

3. L’ installazione di pannelli solari termici. Requisiti: garanzia minima di 5 anni per pannelli e i bollitori e di 2 anni per accessori e i componenti tecnici, nonché conformità alle norme UNI 12975 e UNI 12976.

4. La sostituzione di caldaie esistenti con modelli a condensazione. Necessari: un certo rendimento termico utile; bruciatore di tipo modulante su sui agisce direttamente la regolazione climatica, pompa di tipo elettronico a giri variabili;valvole termostatiche su tutti i caloriferi (con esclusione del riscaldamento a pavimento). Oppure sostituzione delle caldaie esistenti con impianti geotermici a bassa entalpia.

Contratto d’ appalto. Fondamentale la scelta del direttore dei lavori, che quasi sempre si identifica con il progettista dell’ opera

La prima scelta di un committente è quella del direttore dei lavori, che deve essere un professionista del tutto estraneo agli interessi delle ditte coinvolte, per essere certi della sua imparzialità. Sarà il direttore dei lavori che predisporrà il cosiddetto “capitolato”, da presentare a imprese ed artigiani per ottenere i preventivi. Si tratta di un elenco di lavori in cui viene specificato, per ciascuno, il prezzo unitario, eventualmente al metro quadrato o cubo, e l’ importo totale.

Il capitolato
Deve essere dettagliato in più voci relative alle varie fasi di realizzazione, per facilitare il confronto tra vari preventivi e non avere sorprese nel corso dei lavori e anche dopo il loro termine. Oltre al capitolato delle opere, occorrerà predisporre anche uno dei materiali utilizzati, con relative marche, codici di riferimento e, quando è il caso, anche campioni (per esempio una piastrella, un listone di parquet, una presa elettrica).

Il contratto d’ appalto
Non meno importante del capitolato. Spesso esso include due documenti: il primo è relativo alle condizioni generali del contratto stesso (ed è un prestampato che l’ impresa edile cerca di proporre) e il secondo è il contratto vero e proprio, che è bene sia stilato dal direttore dei lavori. Tra committente ed esecutore dell’ opera intercorrono responsabilità reciproche, in linea, in deroga o in aggiunta a quelle previste nel codice civile, e in genere riguardano anche le garanzie per vizi dell’ opera eseguita e la possibilità o meno di subappalto (può essere prudente escluderla).

+ Leggi tutto