Milano: housing sociale, nuove soluzioni abitative
Undici i progetti su una superficie del Comune di 310.600 metri quadri. Saranno realizzati 3.380 nuovi alloggi. “Una grande scommessa” così come l’ha definita l’assessore allo Sviluppo del Territorio Carlo Masseroli, “per restituire alla città, entro sette anni, un vero mercato dell’affitto”. Parte così, grazie a due bandi pubblici - presentati stamane all’Urban Center di Galleria Vittorio Emanuele - un nuovo corso per dare la casa a chi non la possiede. Saranno 11, infatti, le aree di Milano di proprietà del Comune, interessate a programmi di housing sociale e che vedono Palazzo Marino farsi promotore di progetti per realizzare nuovi insediamenti residenziali. “Mai più ghetti, quartieri dedicati all’edilizia popolare ma nuove soluzioni urbanistiche e sociali, con un mix abitativo tra locazione e case di proprietà, spazi commerciali e, soprattutto servizi”, commenta l’assessore Masseroli che sottolinea anche la “polverizzazione” degli interventi “il più possibile distribuiti su tutto il territorio urbano per favorire l’integrazione e la crescita qualitativa dei nuovi insediamenti”. Una scommessa lanciata dal “pubblico”, come nota Masseroli, ma che è rivolta al “privato” e ai Fondi etici. “Le aree del Comune vengono messe a disposizione a livello gratuito: sono superati i tempi in cui l’amministrazione cittadina si prendeva in carico la proprietà e la gestione. Noi, ora facilitiamo i privati in questo e ne garantiamo la redditività. Stiamo parlando di margini di guadagno contenuti, il 5-6 % ma utili certi per gli investitori con il pubblico, il Comune e la Regione che sostengono la parte “sociale” con mutui agevolati o buoni per la locazione”.
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Mercato immobiliare in flessione. Anche gli uffici finanziari ne debbono prendere atto, evitando di storicizzare la determinazione delle rendite catastali ad una data, indipendentemente dal trend discensionale del mercato; occorre che la legge per la revisione degli estimi disponga in tal senso. Anche l’Agenzia delle entrate ne deve tener conto negli accertamenti parametrati al valore normale. Assoedilizia segnala che da oltre un anno si registrano segnali di cedimento dei valori immobiliari; trend riconosciuto dal rapporto dell’ O.M.I. del Ministero delle Finanze. Il presidente Achille Colombo Clerici dichiara : “È assolutamente necessario (e la legge deve disporre in tale senso) che di questa tendenza prendano immediatamente atto gli Uffici dell’Agenzia del territorio in sede, sia di determinazione delle nuove rendite catastali, sia di accertamento dei valori rettificati anche a seguito di interventi di recupero edilizio,sia nel processo generale di revisione c.d. zonale.
Il fenomeno delle “seconde case” ed i possibili interventi per favorirne l’emersione ed il riconoscimento, anche attraverso adeguate politiche di sostegno, sono stati i temi di una apposita riunione svoltasi a Bari, alla quale hanno partecipato rappresentanti di Confindustria e della Giunta regionale. A conclusione dell’incontro in Regione - al quale erano presenti l’Assessore al Turismo e Industria alberghiera, Massimo Ostillio, il Presidente di Confindustria Puglia, Nicola De Bartolomeo, e di Confindustria Brindisi, Massimo Ferrarese - e’ stato predisposto il seguente documento congiunto. Confindustria e Regione Puglia hanno esaminato, su richiesta del Presidente dell’associazione territoriale di Brindisi, alcuni elementi conoscitivi del fenomeno delle “seconde case”, per verificare quali iniziative sia possibile mettere in campo al fine di consentire l’inserimento di tale offerta abitativa nei circuiti nazionali ed esteri, con positivi effetti economici per il territorio. Confindustria e Regione Puglia riconoscono che l’offerta ricettiva delle “seconde case” rappresenta un’opportunita’ per il sistema economico regionale, a condizione che i soggetti competenti in materia operino per integrare tra loro esigenze e responsabilita’ diverse, quali quelle connesse al governo del territorio, ai servizi erogati e agli standard qualitativi, alla promo-commercializzazione dell’offerta, alle politiche contributive e fiscali, all’efficienza dei servizi pubblici locali, da dimensionare alle effettive esigenze dei residenti, anche temporanei.
Dichiarazione del presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici: “Gli analisti più seri indicano segnali di stasi del mercato immobiliare, nel quale si registrerebbe un calo generale dal 10 al 15 % delle transazioni. Chi parla di calo dei prezzi compie un salto logico; anche perché è avventato oggi assumere valori iniziali di riferimento nelle situazioni specifiche e nelle attuali condizioni del settore. Che ci sia un’avvisaglia di trend riflessivo del mercato è innegabile; e già da tempo l’avevamo segnalato. Per comprendere meglio che cosa stia avvenendo a tal proposito in Italia, occorre premettere che quello che potremmo definire “il flottante annuo” nell’immobiliare (cioè il compravenduto), pur nel periodo di massima punta delle transazioni, rappresenta una parte minima dell’investimento complessivo (meno del 2 % dello stock immobiliare italiano). In termini relativi (percentuali sullo stock complessivo) potremmo dire che esso si avvicini al volume medio giornaliero degli scambi della Borsa valori. Notiamo per inciso che il comparto immobiliare, in termini di capitalizzazione vale oltre dieci volte l’intero investimento borsistico italiano (543,5 miliardi ).
L`Ici su un terreno edificabile, in parte destinato a essere costruito e in parte a spazi verdi e servizi, va calcolata secondo il complessivo valore commerciale della zona. Fermo restando, tuttavia, che una piccola decurtazione dell`imposta possa essere fatta in relazione alle zone necessariamente destinate a verde. Lo ha stabilito la Corte di cassazione che, con la sentenza n. 20256 del 23 luglio 2008, ha accolto in parte il ricorso del comune di L`Aquila. «In tema di Ici», ecco come hanno motivato la decisione i giudici della sezione tributaria, «i parametri per la determinazione del valore delle aree fabbricabili sono fissati esclusivamente dall`art. 5 del dlgs 504 del 1992 e che tale norma al fine della determinazione dell`imposta fa riferimento al valore venale in comune commercio delle suddette aree». Quindi, la valutazione delle aree, spiega il Collegio, va fatta «nel loro complesso» prescindendo, almeno sul piano teorico, «dalla destinazione che ciascuna porzione di essa in concreto avra` dopo la realizzazione del processo edificatorio, solo all`esito del quale potranno distinguersi i fabbricati dal resto».
Nella seconda parte del rapporto, pubblicato dall’agenzia del territorio, sono inseriti tre approfondimenti che riguardano il primo l’analisi dei prezzi delle abitazioni ed il differenziale degli stessi sul territorio nazionale, il secondo i tassi di rendimento di alcune tipologie immobiliari (abitazioni, uffici, negozi, box- posti auto e capannoni) il terzo è uno studio dettagliato sulla distribuzione delle compravendite residenziali per classi dimensionali e classi altimetriche dei comuni. Per quanto riguarda l’andamento dei prezzi, nel 2007 si registra per la quotazione media nazionale degli immobili residenziali una crescita del 25,5% rispetto la quotazione media del 2004. Nell’ultimo anno la variazione è stata del +6,1% con il valore medio di un immobile residenziale che sale a 1.536 €/mq nel 2007 contro 1.448 €/mq del 2006.
L’andamento delle compravendite nel settore immobiliare evidenzia nel 2007 una consistente frenata, in linea con il rallentamento già registrato nel 2006, e dopo un periodo di crescita più o meno sensibile in tutti i settori. Questi dati sono contenuti nel Rapporto Immobiliare 2008, che analizza i volumi delle compravendite effettuate in Italia nel corso del 2007 e nel periodo 2000-2007. Novità di questo rapporto è la sezione dedicata agli approfondimenti che riguardano:
La settimana prossima dovrebbero avere inizio le operazioni di demolizione dell’edificio di via Morosini 8, uno stabile soggetto a occupazioni abusive da parte di stranieri e più volte sgomberato dalla Polizia Municipale”.Lo hanno comunicato il vice Sindaco e assessore alla Sicurezza Riccardo De Corato e l’assessore ai Lavori pubblici e Infrastrutture Bruno Simini. L’edificio di via Morosini è stato più volte segnalato dai residenti e dal Consiglio di zona 4 per la presenza di abusivi, soprattutto durante le ore notturne. Segnalazione che ha trovato conferma nei diversi interventi effettuati dalla Polizia Municipale e dalle Forze dell’Ordine, durante i quali sono stati allontanati extracomunitari e sgomberati rifiuti e masserizie. “Nonostante le numerose operazioni dei vigili – ha affermato De Corato – e i lucchetti posti dal Nuir agli ingressi, l’edificio è stato sempre inesorabilmente rioccupato. La situazione era diventata insostenibile.
E’ possibile affittare una casa al mare o in montagna anche solo per alcuni giorni. Ma perché si tratti di un affitto (una locazione, in senso tecnico) e non si ricada nella disciplina degli affittacamere, è necessario che non si fornisca all’inquilino la biancheria e che l’inquilino stesso provveda al riassetto quotidiano dell’abitazione. E’ una delle clausole ben specificate nel “Decalogo per una villeggiatura senza liti” predisposto dalla Confedilizia.
Anche per il mercato degli immobili non residenziali il clima risulta pesante con una domanda in contrazione, non più sorretta come prima dal debito, e che tiene unicamente se si tratta di spazi localizzati nei centri delle città.
‘’Solo ieri avevamo commentato le modifiche apportate al piano casa in Commissione Bilancio e Finanze della Camera dei Deputati, dicendo che rappresentavano forse l’unica novita’ positiva di una manovra finanziaria complessivamente negativa per i Comuni. Cio’ e’ accaduto ieri, in Conferenza Unificata, dove, pur esprimendo parere negativo sulla Manovra abbiamo apprezzato l’esclusione dal finanziamento del fondo destinato al Piano Casa delle risorse pari a 550 milioni di euro gia’ assegnati ai Comuni e utili a fornire risposte urgenti alle famiglie in difficolta’ inserite nelle graduatorie comunali con il finanziamento in dettaglio di 12.000 alloggi. Al mattino, quegli impegni del Governo, si sono trasformati in chiacchiere, con la riformulazione del Piano Casa (art.11) nel Maxiemendamento governativo’’. E’ quanto dichiara il Presidente della Consulta Casa dell’ANCI Roberto Tricarico, Assessore alla casa del Comune di Torino. Anche l’Assessore alla casa del Comune di Milano, Giovanni Verga si dichiara sorpreso perche’ al Sindaco Letizia Moratti, non piu’ tardi di 48 ore fa, il Governo aveva assicurato che le risorse per la casa sarebbero state salvaguardate per garantire i programmi del 2007 in via di attuazione.
La normativa sulle locazioni urbane (l. 9.12.’98 n. 431), oltre ai contratti cd. liberi (di 4 anni più 4) ed ai contratti regolamentati (agevolati, transitori, per universitari), disciplina anche i contratti “per finalità turistiche” (finalità che vanno dal riposo, allo svago, all’interesse culturale). Per gli stessi, due caratteristiche s’impongono all’analisi: la durata non ha limiti temporali e il canone è liberamente contrattato e determinato fra proprietario e inquilino. Anche le clausole contrattuali possono essere stipulate sulla base dell’esclusiva volontà delle parti, nel solo rispetto della generale normativa prevista dal codice civile, che lascia ampia libertà contrattuale. Si tratta, all’evidenza, di un’elasticità che risulta in pochissimi altri comparti, nel panorama delle locazioni, e che consente di rispondere con prontezza e facilità alle mutevoli e svariate esigenze di questo particolare e diffuso mercato. Proprio la molteplicità delle situazioni che si presentano ha indotto la Confedilizia, come organizzazione storica dei proprietari di casa, a predisporre tre diversi contratti tipo che vengono incontro a tre differenti situazioni. Il primo modello concerne la cosiddetta locazione week-end, destinata a soggiorni limitati a brevi periodi: un fine settimana, tre-quattro giorni, un “ponte”. Il secondo contratto tipo, indicato per brevi vacanze, riguarda locazioni di durata variabile da sette o dieci giorni fino a un mese. Il terzo, definito per villeggiatura, è utilizzabile per locazioni che superino il mese.
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