Mercato immobiliare

La definizione del valore e il monitoraggio delle garanzie immobiliari

L’adozione delle norme contabili internazionali (IAS/IFRS) e gli accordi di Basilea hanno imposto una radicale trasformazione dell’approccio del sistema finanziario alle valutazioni immobiliari. La definizione del valore equo (fair value) e il rispetto di rigidi criteri nella redazione del rapporto di valutazione da una parte, la possibilità per gli istituti bancari di commisurare l’accantonamento a fini di riserva di risorse in ragione del valore di riferimento del sottostante dall’altra, hanno notevolmente accresciuto l’attenzione degli istituti finanziari italiani alla qualità ed alla trasparenza delle stime immobiliari, imponendo di fatto il periodico aggiornamento delle stime degli immobili a garanzia dei finanziamenti erogati.

Mutuo sovrabbondante, nell’atto va indicato il corrispettivo effettivamente pattuito

Il contribuente potrà dimostrare che l’importo del finanziamento rilevante per determinare il valore normale dell’immobile è solo parte di quello risultante dall’operazione di credito. In sede di accertamento del valore normale della cessione di fabbricati, al contribuente è sempre data la possibilità di dare prova dell’effettivo ammontare del prezzo di vendita, a prescindere dall’operatività, nel caso concreto, di presunzioni in favore dell’Amministrazione finanziaria. In particolare, con la risoluzione n. 248/E del 17 giugno, i tecnici dell’Agenzia rispondono al quesito di un soggetto Iva che chiede quali siano le corrette modalità di fatturazione di un’operazione di vendita immobiliare nel caso in cui l’acquirente decida di finanziare la compravendita accendendo un mutuo di importo superiore al costo dell’immobile, ad esempio, per sostenere spese accessorie allo stesso. Con il decreto legge 223/2006 sono state, infatti, introdotte una serie di presunzioni legali relative, rilevanti tanto ai fini Iva che delle imposte sui redditi, con l’intento di contrastare il diffondersi di fenomeni evasivi realizzati mediante simulazione del prezzo di vendita degli immobili. In particolare, sono state previste presunzioni in favore dell’Amministrazione finanziaria che, per gli atti di cessione formati dal 4 luglio 2006, non è più tenuta a fornire prova diretta del fatto presunto, ossia del reale prezzo di vendita. Con l’inserimento di un nuovo periodo nel comma 3 dell’articolo 54 del Dpr 633/1972, è stabilito che, per le cessioni aventi a oggetto beni immobili e relative pertinenze, la prova dell’esistenza di operazioni imponibili per un ammontare superiore a quanto dichiarato o l’inesattezza delle operazioni che danno diritto alla detrazione “… si intende integrata anche se l’esistenza delle operazioni imponibili o l’inesattezza delle indicazioni di cui al secondo comma sono desunte sulla base del valore normale dei predetti beni, determinato ai sensi dell’articolo 14 del presente decreto”.

Scotti: “fare rete per moltiplicare l’offerta”

Nel 1908 a Milano nasceva l’Istituto per le Case Popolari ed Economiche (Iacp); oggi, a cent’anni di distanza, l’assessore regionale alla Casa e Opere, Mario Scotti e il presidente dell’Aler di Milano (azienda che nel 1996 ha sostituito gli Iacp), Loris Zaffra, si sono confrontati – nell’ambito dell’Italian Expo Real Estate in corso di svolgimento presso la Fiera di Rho/Pero – con numerosi sindaci dell’hinterland milanese su come si è evoluto il sistema dell’edilizia popolare, prospettandone anche gli scenari futuri. “La trasformazione degli Iacp in Aler – ha detto Scotti – è stata una tappa fondamentale e necessaria nel processo di riconversione di un sistema di edilizia popolare esclusivamente incentrato sui contributi Gescal. Soprattutto è stato un passaggio che ha permesso a noi amministratori pubblici di essere più vicini agli utenti garantendo loro un’interfaccia sempre presente, le Aler appunto, che io considero i nostri veri
bracci operativi”. Cent’anni di storia non sono pochi e hanno portato l’Aler di Milano ad essere una delle più grandi immobiliari d’Europa; oggi gestisce 66.229 alloggi di proprietà di cui 41.550 nella sola Milano e i rimanenti in altri 158 comuni, garantendo un tetto a quasi 140.000 persone. “Sono numeri importanti – ha sottolineato Scotti – ma non ancora sufficienti a garantire una casa dignitosa alle migliaia di famiglie che ancora la stanno aspettando. Per questo è fondamentale che si possa continuare a lavorare in sinergia con i Comuni e con i proprietari per studiare prima ed attuare poi tutte le soluzioni possibili che possano far crescere il numero degli alloggi pubblici disponibili”.

Milano: una risposta ai bisogni abitativi di Milano e dell’hinterland

Una collaborazione per gestire l’attività del nuovo Osservatorio Metropolitano della Casa che permetterà di programmare la risposta ai bisogni abitativi di Milano e dell’hinterland . Il Comune e la Provincia hanno sottoscritto un protocollo d’intesa che impegna i due enti a collaborare all’attività del nuovo Osservatorio Metropolitano della Casa. Con questo accordo, sottoscritto dall’assessore allo Sviluppo del Territorio Carlo Masseroli e dall’assessore provinciale Daniela Gasparini che ha la delega ai rapporti con la conferenza dei Sindaci e al progetto speciale per il piano strategico dell’area metropolitana, si avvia una collaborazione che permetterà di programmare la risposta ai bisogni abitativi di Milano e dell’hinterland. “Il protocollo che abbiamo siglato – ha commentato l’assessore Masseroli – è un atto pragmatico. Sul futuro del territorio, sul tema della casa e su una vasta gamma di bisogni che oggi possono essere considerati un problema sociale abbiamo infatti visioni comuni. La firma di oggi – ha aggiunto Masseroli – ratifica un processo di collaborazione con la Provincia che sta andando avanti da tempo utilizzando il nuovo Piano di Governo del Territorio come criterio di gestione condivisa a prescindere dai confini comunali”.

Milano: agevolazioni per l’housing sociale

L’assessore Verga: “Per costruire case di edilizia residenziale sociale è necessario abbattere drasticamente i costi della filiera, eliminando i gravami fiscali” “Per costruire case di edilizia residenziale sociale, la cosiddetta housing sociale, economicamente equilibrate, di qualità e che restino in buono stato nel tempo, è necessario abbattere drasticamente i costi della filiera, eliminando i gravami fiscali”. Lo ha detto l’assessore alla Casa Gianni Verga intervenendo oggi al convegno “Fiscalità dei trasferimenti immobiliari”, in occasione della quarta edizione di Expo Italia Real Estate, in corso al polo espositivo di Rho Pero. “L’edilizia residenziale sociale è un servizio e, per questo, può essere costruita su aree a costo zero, abbattendo il costo finale del 25-30%. Basta guardare gli alloggi di via Gallarate che sono quasi terminati e che dovremmo poter assegnare dalla primavera del 2009. Eliminando i pesi fiscali e, quindi, innanzitutto l’IVA che grava sull’edilizia pubblica, potremmo abbattere il costo finale ancora di un 15-20% circa. Sono valori che fanno la differenza. Certo – ha aggiunto Verga – si tratta di una scommessa, ma l’housing sociale è un servizio pubblico, pertanto credo sia possibile arrivare a questo risultato importante. L’IVA, inoltre, va trattata a livello comunitario, perché l’intervento nazionale significherebbe solo agire tramite rimborsi. Milano, abbattendo i costi, può diventare una città in cui vengono eliminati i ‘quartieri-ghetto’”.

Locazioni: aiuti dalla regione Liguria

Dal 4 giugno 2008, ha preso avvio la procedura relativa ai contributi per il sostegno alla locazione previsti dall’art.11 della legge 9 dicembre 1998 n.431 per il 2008 (fondo sociale affitti). Seguendo tutte le indicazioni contenute nella deliberazione della Giunta regionale n. 541 in data 23 maggio 2008, pubblicata sul Bur n.23 parte II del 4 giugno 2008, i Comuni liguri aprono i termini per la presentazione delle domande da parte dei cittadini interessati. Successivamente le Amministrazioni locali, in base alle domande ritenute ammissibili, trasmettono alla Regione la propria richiesta finanziaria. Qui di seguito sono riportate le disposizioni regionali alle quali ciascun comune deve attenersi per la predisposizione del proprio bando e degli atti ad esso collegati (modello di domanda e scheda di monitoraggio).

Emilia Romagna: Welfare, fondi per strutture assistenziali e “alloggi sociali”

Dalla Regione oltre 37 milioni di euro a enti pubblici e privati no profit per costruzione, ristrutturazione e acquisto di strutture per persone non autosufficienti e svantaggiate. Con un investimento complessivo di 37,443 milioni di euro per il 2008 è stato approvato oggi dalla Giunta il programma regionale di risorse da assegnare a Comuni, Aziende Usl, Aziende pubbliche di servizi alla persona (Asp) e soggetti privati no profit (che hanno aderito ai Piani attuativi locali approvati dai Comitati di Distretto) per la costruzione, l’acquisto o la ristrutturazione di immobili destinati a strutture socioassistenziali e sociosanitarie, alloggi con servizi per persone non autosufficienti e “alloggi sociali”, aperti a italiani e stranieri, finalizzati a offrire una sistemazione in attesa di un alloggio definitivo. “Si tratta di un forte passo in avanti per dare risposte concrete ai bisogni dei cittadini – afferma l’assessore alle Politiche sociali della Regione Anna Maria Dapporto – e per valorizzare, dopo l’approvazione del 1° Piano sociale e sanitario, il ruolo delle Conferenze territoriali sociali e sanitarie e dei Distretti, impegnati nel garantire un riequilibrio territoriale in termini di distribuzione di strutture e di individuare i fabbisogni più vicini alle esigenze dei propri territori”.

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