Mercato immobiliare

Bergamo: frenano le compravendite e scendono i prezzi in periferia ecco i dati della nuova edizione dell’Osservatorio fiaip

I prezzi delle case si ridimensionano in periferia. In discesa anche gli affitti. Queste alcune didascalie tratte dalla nuova edizione dell'”Osservatorio Fiaip dei prezzi degli immobili di Bergamo e Provincia” edito da Terra Nova Editore, che è stato presentato martedì 29 aprile nella sede Fiaip di Bergamo. Dai dati pubblicati sono emersi anche altri elementi sul mercato immobiliare della città lombarda e della sua provincia di cui vi inviamo nota per gradita diffusione. «E’ stato un anno caratterizzato dalla crisi dei mutui americani – ha sottolineato Giuliano Olivati, presidente provinciale Fiaip e direttore responsabile dell’Osservatorio (ed. Terra Nova Editore spa) – che come una sorta di onda lunga ha influito anche sul nostro mercato, con l’aumento di selettività nell’erogazione dei mutui da parte delle banche, che coprono fino all’80% del costo degli immobili, mentre prima arrivavano al 100%. ». «La situazione nella nostra provincia – hanno sottolineato Olivati e Roberto Tassetti, coordinatore della sezione statistica del borsino – è comunque a macchia di leopardo, nel senso che le zone più prestigiose della città come quella della Conca d’Oro-Piscine o Città Alta hanno sicuramente tenuto, mettendo a segno anche delle performance superiori al tasso di inflazione. In queste zone si va dai 4.000 euro al metro quadro circa per un’abitazione, in zona Ospedale, ristrutturata, ai 5.500-7.500 per una equivalente in Città Alta». «La stessa cosa invece – aggiungono – non si può dire per le abitazioni collocate nella fascia semiperiferica della città come Colognola, Malpensata, Grumellina e Campagnola, che hanno registrato un calo intorno al 2% per l’usato. In queste zone i prezzi vanno indicativamente dai 1.400 ai 1.700 euro per l’usato mentre si va dai 1.900 ai 2.300 euro per il nuovo. Le nuove edificazioni infatti registrano valutazioni stazionarie rispetto allo scorso anno. Questo perché comunque i costi di costruzione sono in aumento sia a causa degli oneri comunali sia per il costo sostenuto dai costruttori al momento dell’acquisto del terreno, fatto in tempi in cui i valori degli immobili erano più alti. Da non dimenticare poi i costi derivati dalla certificazione energetica».

Bologna: la periferia attrae il mercato del corporate

A tirare il mercato immobiliare per corporate, uffici, negozi e capannoni di Bologna sono in generale le aree semi-periferiche emergenti e l’hinterland. L’indagine del settore e’ stata fatta da Gabetti Corporate, che ha presentato nel capoluogo emiliano l’analisi del mercato corporate dell’area bolognese. Nel dettaglio, per il comparto uffici, il 70% delle richieste e’ rivolto al semi-centro e alle zone periferiche emergenti (per superfici fra i 200 e i 400 metri quadrati). Aumentano, tuttavia, le richieste di tagli fra i 500 e i 2mila metri quadrati. Le aree su cui si concentrano le transazioni immobiliari sono, in particolare, il Fiera District, la zona della stazione centrale, e i centri direzionali periferici e dell’hinterland, come il business park Meraville, le aree direzionali di Borgo Panigale, Castelmaggiore e Casalecchio di Reno, e gli insediamenti di via Larga e via Due Madonne. Risulta invece appiattita la domanda di uffici in centro storico (15%). In generale, aumentano i prezzi di compravendita e i canoni di locazione, ma calano i rendimenti.

Roma: il diritto all’abitazione… uno dei tanti casi

La sentenza alla quale si fa riferimento è la n. 35580/2007 emessa dalla Cassazione penale e riguarda una donna imputata del reato di occupazione abusiva di immobile di proprietà dello IACP a Roma. Si deve tener presente, per comprendere meglio la portata della decisione, che con la sent. N. 41538 del 12 novembre 2007 era stato ribadito il reato previsto dall’art. 639-bis cod. pen., che è perseguibile d’ufficio, sulla condotta di chi occupi un immobile di proprietà dello IACP, in quanto la disposizione si riferisce a tutti gli edifici pubblici o destinati a uso pubblico. Nel caso esaminato dalla Cassazione, il Tribunale di Roma aveva condannato la donna a una multa di 600 euro, avendola ritenuta responsabile del reato di occupazione abusiva di immobile di proprietà dello IACP; e dopo che anche la Corte d’Appello aveva confermato tale decisione, l’imputata aveva proposto ricorso per Cassazione, rilevando in particolare che la Corte d’Appello aveva escluso lo stato di necessità dedotto dalla stessa imputata in relazione all’occupazione dell’immobile, senza svolgere alcuna indagine specifica in ordine alle effettive condizioni dell’imputata, all’esigenza di tutela del figlio minore, alla minaccia dell’integrità fisica degli stessi e al carattere assolutamente transitorio del ricorso ai servizi sociali;

In aumento le locazioni ma non diminuisce la voglia di mutuo

Il Sicet ha presentato l’appello e le proposte in materia abitativa del suo sindacato inviato ai candidati premier di tutti i partiti per le elezioni politiche. In Italia l’emergenza abitativa interessa oltre 2 milioni e mezzo di famiglie e il 63% di chi vive in affitto è a rischio povertà con redditi incompatibili con gli affitti di mercato. Negli ultimi anni, secondo i dati Nomisma e Banca d’Italia, l’affitto medio annuo è passato da 1.526 a 3.905 euro, un incremento del 156% più sensibile al Nord che al Sud. La scarsa attenzione al tema è dovuta ad una situazione nazionale prevalentemente caratterizzata da famiglie proprietarie dell’abitazione ma, nella stragrande maggioranza dei casi, sono in affitto famiglie con basse o bassissime condizioni economiche. Tra le proposte, particolare attenzione viene data alla questione degli sfratti: in Italia, secondo i dati del Ministero dell’Interno, ci sono state oltre 100 mila richieste di sfratto solo nel 2007, sono 45 mila i provvedimenti convalidati, mentre sono circa 23 mila gli sfratti eseguiti nell’ultimo anno; nell’80% dei casi è la morosità la causa principale.

Case: -12,6% e tempi acquisto piu’ lunghi in Emilia Romagna

In Emilia romagna il mercato è in affanno, ‘rallentato’ dagli interessi bancari sui mutui e con una domanda di alloggi in calo del 12,6% (nonostante una diminuzione dei prezzi pari al 3%). E ancora, un allungamento dei tempi di acquisto di almeno sei mesi e la fuga dal centro storico. E’ la fotografia del mercato immobiliare in Emilia-Romagna scattata dal primo osservatorio regionale della Federazione agenti immobiliari (Fiaip), presentato a Bologna. Non solo una rassegna dei prezzi di mercato ma anche altri parametri su tipologia, ubicazione e finanziamenti raccolti dal novembre scorso a marzo con il patrocinio dell’Ance.

L’acquisto della casa per i “giovani”

Tempi duri per i giovani, da soli non riescono ad acquistare un appertamento,bisogna aiutarli. Tuttavia il tipo d’intervento va deciso con prudenza, soppesando i vantaggi e gli svantaggi delle diverse alternative. Comprare casa è un’impresa. Soprattutto quando si è figli, si sta ancora studiando o si è trovato soltanto un lavoro precario. Ecco allora che interviene la famiglia, con i suoi consigli e, soprattutto, i suoi risparmi. Si tratta, però, di un’operazione che richiede cautela. Bisogna saper scegliere fra le varie alternative la più idonea alle proprie disponibilità e ai vantaggi che possono derivarne, sia per i genitori che acquistano l’appartamento, sia per i figli che ne usufruiscono. I fattori che richiedono maggiore attenzione sono i seguenti. Tipologia. Dal punto di vista dell’investimento, è consigliabile acquistare l’immobile che ha maggiori possibilità di rivalutarsi nel tempo. Inoltre, non conviene accontentarsi del monolocale o del piccolo bilocale, in quanto il figlio, anche se single, prima o poi potrebbe voler convivere e avere bisogno di spazi più ampi. Donazione. Ci sono due alternative. La prima, che vede i genitori acquistare per il figlio intestandogli la casa, offre diversi vantaggi: secondo la Cassazione, il figlio ha diritto a godere dei benefici fiscali per la prima casa, anche se i genitori ne posguida all’acquisto ne possiedono già una. Si tratta di una “donazione indiretta”, che comporta il versamento del 3% per l’imposta di registro e di 336 euro per le imposte catastali, oppure del 4% di Iva, più altri 504 euro, se l’acquisto è di una casa nuova, in tutti e due i casi ci si basa sul valore catastale del bene. La seconda alternativa, irregolare ma molto comune, è quella del denaro dato al figlio “in nero”. Si tratta di una “donazione nei fatti”, che andrebbe eseguita con atto pubblico. In questo caso, poiché le donazioni sono considerate un anticipo sull’eredità, possono nascere contenziosi con eventuali altri figli. Cosa che non accade acquistando in modo trasparente con il denaro dei genitori, perché la somma sborsata viene conteggiata nella ripartizione delle quote legittime dell’erede e l’operazione è del tutto regolare.

Il primo trimestre 2008 conferma la stagnazione del mercato immobiliare residenziale

Prezzi fermi (la media nazionale è a -0,7% rispetto allo stesso periodo del 2007) con Firenze maglia nera a -4,0% e Napoli a -3,6%. In positivo si confermano Torino, Venezia, Trieste, Bologna e Catania. Andamento sostanzialmente a “crescita zero” per Milano, Roma e Bari. La contrazione del mercato del credito alla casa penalizza l’andamento delle compravendite che risulta in calo (-2,3% rispetto allo stesso periodo del 2007) soprattutto nella fascia medio-bassa del mercato. La domanda di prima casa si conferma elemento d’equilibrio rappresentando il 47% del mercato. L’acquisto per investimento torna protagonista con un 4% di crescita rispetto al 2007. Alla fine del primo trimestre 2008 il mercato immobiliare residenziale italiano conferma quelle che erano le tendenze registrate alla fine dell’anno scorso: minor crescita delle compravendite rispetto al primo trimestre 2007, prezzi stagnanti o in leggera flessione sia nelle aree metropolitane sia nei centri intermedi dove, un anno fa, il mercato era ancora positivo. La domanda di abitazioni in acquisto, rispetto a tre mesi fa, può essere giudicata stabile in tutte le città monitorate; il giudizio di stabilità deve essere corretto al ribasso se il raffronto viene fatto con il primo trimestre 2007. A fronte di un calo della domanda, l’offerta mantiene ancora delle posizioni rigide in merito alla possibilità di rivedere il prezzo iniziale di vendita; col passare del tempo la posizione si ammorbidisce e infatti lo scarto finale fra i due prezzi (offerta e vendita) si amplia sino a sfiorare la media dei 12 punti percentuali, con punte del 15% a Genova, Firenze, Roma e Napoli (si veda la tabella 2 in allegato).

Torino: gli immobili di prestigio tengono il mercato

Da una recente analisi dell’ufficio studi Tecnocasa emerge che melle zone centrali della città di Torino, si registra un rialzo delle quotazioni del 2,6%, mentre sono stabili Nizza Lingotto-Mirafiori Sud e la collina, in crescita dello 0,3% Santa Rita-Mirafiori Nord, e in flessione Francia-San Paolo (-0,2%) e Borgo Vittoria-Barriera di Milano (-1,1%). Le richieste maggiori sono via della Rocca, piazza Maria Teresa, via Gramsci e via Carlo Alberto, dove ci sono abitazioni della fine del 1800 e dei primi anni ’50 che, ristrutturate, costano in media intorno a 4mila euro al metro quadrato, con punte di 5mila euro al metro quadrato. La domanda per le soluzioni di pregio si concentra in via Roma (dove ci sono edifici signorili degli anni ’30), e in parte del Borgo Nuovo, dove pero’ si registra una leggera contrazione dei prezzi, per offerte immobiliari di tipo economico, in stabili e vie meno prestigiose. E’ in ribasso, invece, la domanda di immobili per investimento, anche a causa della stabilita’ del mercato delle locazioni che, negli ultimi tempi, vive di contratti a uso transitorio stipulati con lavoratori fuori sede o studenti.

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