Investimenti settore immobiliare: 1,5 miliardi di Euro investiti in Italia nei primi sei mesi del 2008, un calo del 44% rispetto al 2007
Nel primo semestre del 2008, gli investimenti diretti nel settore immobiliare in Italia hanno raggiunto quota 1,5 miliardi di €, con un decremento del 43% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, secondo quanto emerge dall’ultimo Italian Capital Markets Bulletin a cura di Jones Lang LaSalle. Il dato italiano conferma la tendenza registrata nel mercato degli investimenti nel resto del continente (-44% rispetto al primo semestre 2007), messo a dura prova dalla crisi finanziaria che ha colpito i mercati globali e dalla conseguente incertezza sull’evoluzione dei fondamentali economici. Analizzando i dati per settore, in Italia gli investimenti nel settore ufficio hanno fatto registrare la quota di mercato più consistente con circa il 48% del giro d’affari complessivo, seguiti, nell’ordine, dagli investimenti nei settori retail (20%), alberghiero (19%) e logistico (11%): nel complesso sono stati investiti 770 milioni di € in immobili ad uso direzionale (-36% rispetto al primo semestre 2007), 320 milioni di € in immobili a destinazione retail (-47%), 200 milioni di € in strutture destinate all’ospitalità (-47%), 172 milioni di € in strutture ad uso logistico. A commento di queste cifre, Patrick Parkinson, Amministratore Delegato di Jones Lang LaSalle Italia e Responsabile del settore Capital Markets, ha dichiarato: “In questa fase del mercato gli investitori che hanno sempre operato con alta leva finanziaria sono penalizzati dalla difficoltà di reperire finanziamenti, oltre che dal costo del denaro più elevato, mentre chi opera con capitale proprio è sempre più attento a selezionare le opportunità d’investimento, preferendo investire con un risk adjusted return tendenzialmente più alto. In questo quadro assume un ruolo fondamentale la qualità degli asset, in termini di localizzazione, caratteristiche tecniche-funzionali e tipologia del conduttore. Gli asset di valore continuano ad essere oggetto d’interesse da parte degli investitori, mentre i prodotti di qualità inferiore tendono a restare sul mercato, con una conseguente riduzione delle loro quotazioni”
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Continuano a crescere i tassi d’interesse per i mutui e sembra che tutta la struttura dei finanziamenti si sia gonfiata. La politica monetaria della BCE ha portato i tassi al 4,25% con le attuali conseguenze. Questo è il dato del Bollettino mensile dell`Abi. Ad agosto, i tassi sui prestiti alle famiglie per l`acquisto di abitazioni sono saliti al 5,96%, contro il 5,92% di luglio ed il 5,84% di giugno. Un livello che li riporta ai massimi dell`agosto 2002, confermando l`ascesa continua dei tassi di interesse, che ritoccano per il quinto mese consecutivo i massimi fatti segnare sei anni fa. Anche i tassi di interesse sui prestiti complessivi (oltre ai mutui anche i prestiti alle societa` non finanziarie) in agosto sono saliti al 6,43 contro il 6,40% fatto segnare nel luglio scorso e 55 punti base al di sopra del valore di agosto 2007. Va ricordato comunque che il tasso sui mutui (che sintetizza l`andamento dei tassi fissi e variabili ed e` influenzato dalla variazione della composizione fra le erogazioni a tasso fisso e variabile) e` un valore nominale, che non tiene quindi conto dalla dinamica dei prezzi. Tale valore, se depurato dall`inflazione, mostra un miglioramento rispetto alla situazione del 2002: al netto dell`inflazione, ad agosto pari al 4,1%, il tasso reale sarebbe infatti ampiamente sotto il 2%, contro il 3% del 2002. Rallenta intanto la crescita degli impieghi delle banche italiane, in linea con un ciclo economico che nel secondo trimestre dell`anno si e` molto indebolito (le ultime stime del Fondo monetario parlano di crescita zero per l`Italia, per quest`anno e l`anno prossimo).
Il 9 e 10 ottobre l’ANCI presenterà il Piano Casa, le sue proposte per affrontare la questione abitativa e una sintesi delle azioni avviate nelle maggiori città italiane. La presentazione si svolgerà nell’ambito di un convegno promosso dall’Associazione dal titolo “I Comuni e l’Abitare: le nuove domande sociali, gli attori e gli strumenti operativi” che si terrà a Milano presso il Palazzo Reale (Piazza Duomo, 12). L’appuntamento sarà l’occasione per far emergere con chiarezza il fabbisogno abitativo delle nostre città e per analizzare i nuovi strumenti d’intervento attivabili, ma sarà anche la sede per un confronto tra le istituzioni pubbliche, i Comuni, gli investitori istituzionali e il terzo settore per massimizzare l’efficacia delle azioni in termini di risposte ai bisogni abitativi. Sono previsti gli interventi del Segretario Generale ANCI Angelo Rughetti e del Presidente della Consulta Casa ANCI e Assessore alle politiche per la casa e il verde del Comune di Torino, Roberto Tricarico.
“Quando venne introdotta l’esenzione IRPEF per l’abitazione diretta, l’effetto fu la dilatazione delle aliquote ICI e la riduzione dal 25 al 15 % (per le persone fisiche) delle spese forfettarie deducibili, nonché l’abolizione delle stesse per le persone giuridiche. Insomma, a colmare il vuoto di gettito creato da quella esenzione furon chiamati i proprietari degli immobili in locazione, che continuarono a pagare l’ IRPEF e l’IRES. Non vorremmo che oggi si parlasse tanto di accorpamento di tutte le imposte immobiliari e di riforma della fiscalità immobiliare in chiave federalistica, per avere l’occasione di recuperare definitivamente, a carico dei contribuenti rimasti a pagare l’ICI (locatori, in genere, e proprietari di immobili ad uso diverso dall’abitativo), il vuoto di oltre 3 miliardi all’anno, creato dall’esenzione da questa imposta, prevista a favore delle abitazioni principali in proprietà”
Continua a scendere a giugno la fiducia nel settore delle costruzioni. E’ questo il risultato dell’indagine dell’Isae. Secondo i tecnici dell’istituto di Roma l’indice è sceso per il secondo mese consecutivo passando da 85,8 a 83,2 tornando sui livelli di marzo. Segnali negativi sono arrivati sia dal lato dei giudizi sui piani di costruzione sia dalle attese sull’occupazione; calano inoltre rispetto al primo trimestre le previsioni sulla durata della produzione assicurata e aumentano le attese sui prezzi. Questo mentre continua a salire il numero di imprenditori che trova ostacoli limitanti l’attività, soprattutto a causa della scarsità della domanda. In controtendenza, migliorano però i giudizi sull’attività di costruzione e, per il secondo mese consecutivo, le prospettive dei piani di costruzione. Il peggioramento è sintesi, a livello settoriale, di segnali eterogenei: si evidenzia un deciso deterioramento della fiducia nel settore delle opere non edificatorie non compensato dalla lieve ripresa della fiducia nel settore dell’edilizia. 
La casa, per chi non ce l’ha, è diventato un sogno ancora più lontano, mentre chi è ancora in grado di comprarne una ammette di essere molto influenzato dal prezzo, mentre qualche anno fa questo ‘problema’ era al secondo posto dopo l’opzione di scelta riguardante le esigenze abitative.
Simon Rubinsohn, capo economista di RICS: “La decisione odierna della BCE di aumentare i tassi di interesse di un quarto di punto percentuale a 4,25% non è giunta inaspettata, essendo stata infatti annunciata dal Presidente Trichet durante la conferenza stampa che ha accompagnato l’incontro di Giugno. L’impatto più probabile sulla domanda residenziale nell’area euro, almeno nel breve periodo, è largamente dipendente da quando il debito ipotecario è esposto a breve termine alla curva dei rendimenti.
L’emergenza abitativa e l’invito di Tettamanzi. Manovra del governo sul Piano casa. Berlusconi imiti Sarkozy. Preoccupazione del Sicet (Sindacato inquilini della Cisl) per la dismissione degli alloggi pubblici che oggi la stampa riporta come contenuto nel prossimo decreto legge per quanto riguarda il problema casa. Visto “l’impoverimento del paese denunciato anche dalla Chiesa, oggi attraverso le dichiarazioni dell’arcivescovo di Milano Dionigi Tettamanzi, che invita ad attingere al proprio patrimonio immobiliare disponibile affittando a canoni accettabili, per il Segretario Generale Guido Piran “la priorità deve essere l’aumento dell’offerta abitativa nell’affitto con più abitazioni in Edilizia Pubblica. Questo deve avvenire con un impegno economico importante del Governo”.
Il caro mutui non frena, questi sono i dati del mese di Aprile. I tassi interbancari crescono, l’euribor a tre mesi è salito ancora con quote pari al 4,85%. Questo è il livello piu alto calcolato negli scorsi mesi In costante crescita anche il tasso interbancario ad una settimana che ha raggiunto quota 4,26%. Tutti questi aumenti ovviamente incidono sulle famiglie sarà di circa 18 euro al mese per un mutuo di 100mila euro, che si traduce ad un aggravio di 220 euro l’anno. Lo denuncia l’Adusbef che ha fatto i conti sui maggiori esborsi delle famiglie che hanno contratto un mutuo per l’acquisto della casa. L’associazione dei consumatori ha anche messo in campo la diversità che si registra tra le spese sostenute tra gli italiani e gli altri Paesi dell’Unione europea. Un confronto che porta a maggiori costi fino a oltre 31mila euro l’anno per un mutuo trentennale di 200mila euro. Sui mutui oltre i 10 anni è applicato in Eurolandia un tasso di interesse medio del 5,09%, contro il 5,79% applicato ai mutui italiani. Il differenziale con l’Ue costringe così le famiglie italiane a sostenere maggiori costi per un mutuo, con aggravi da 35 a 44 euro al mese, pari a un surplus che oscilla dai 420 ai 528 euro l’anno per un mutuo di centomila euro con restituzione decennale o trentennale. Tirando le somme possiamo dire che, rispetto ad un cittadino francese, spagnolo o tedesco, in Italia chi contrae un mutuo va incontro a maggiori oneri, alla fine del prestito, da 4.200 euro per un mutuo di 100.000 euro con restituzione decennale, fino a 31.680 euro, per un mutuo di 200.000 euro trentennale.
Rifacendo un po il punto sulla situazione mutui in Italia , osservando le statistiche si nota che prosegue il trend ribassista dei tassi d’interesse per l’acquisto di abitazioni, ma nel mese di marzo si riduce anche la consistenza dei prestiti a carico delle famiglie italiane. E’ il quadro tratteggiato dai Supplementi al Bollettino Statistico di Bankitalia, dai quali emerge che nel mese di marzo il ‘Taeg’ (tasso annuo effettivo globale) applicato per l’acquisto di abitazioni e’ sceso al 5,74%, dal 5,77% di febbraio. Per trovare un livello inferiore, bisogna tornare al giugno 2007, quando il Taeg si attesto al 5,66%. Brusca frenata, invece, per l’ammontare totale dei prestiti erogati dal sistema alle famiglie, che scende da 469,46 a 461,32 miliardi, di cui 255,66 miliardi per mutui oltre i 5 anni. Come gia’ accaduto a febbraio, e’ l’intera curva dei tassi per le nuove operazioni di acquisto della casa a spostarsi verso il basso. Il tasso medio di mercato e’ infatti sceso al 5,61% (contro il 5,65% di febbraio ed il 5,69% di gennaio), quello da 5 a 10 anni al 5,41% (5,49% a febbraio e 5,62% a gennaio) e quello oltre i 10 anni e’ sceso al 5,78% (5,79% e 5,88%). Questi dati ancora poco confortanti per chi vuole affrontare un mutuo. 
La sentenza alla quale si fa riferimento è la n. 35580/2007 emessa dalla Cassazione penale e riguarda una donna imputata del reato di occupazione abusiva di immobile di proprietà dello IACP a Roma. Si deve tener presente, per comprendere meglio la portata della decisione, che con la sent. N. 41538 del 12 novembre 2007 era stato ribadito il reato previsto dall’art. 639-bis cod. pen., che è perseguibile d’ufficio, sulla condotta di chi occupi un immobile di proprietà dello IACP, in quanto la disposizione si riferisce a tutti gli edifici pubblici o destinati a uso pubblico. Nel caso esaminato dalla Cassazione, il Tribunale di Roma aveva condannato la donna a una multa di 600 euro, avendola ritenuta responsabile del reato di occupazione abusiva di immobile di proprietà dello IACP; e dopo che anche la Corte d’Appello aveva confermato tale decisione, l’imputata aveva proposto ricorso per Cassazione, rilevando in particolare che la Corte d’Appello aveva escluso lo stato di necessità dedotto dalla stessa imputata in relazione all’occupazione dell’immobile, senza svolgere alcuna indagine specifica in ordine alle effettive condizioni dell’imputata, all’esigenza di tutela del figlio minore, alla minaccia dell’integrità fisica degli stessi e al carattere assolutamente transitorio del ricorso ai servizi sociali;
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